دانستنیهای بازار املاک و ساخت و ساز

 

نگاهی به بازار خرید و فروش املاک مسکونی در ونکوور بزرگ –  مارچ 2013

 

 

اندکی بهبود ولی   .  .  .  .  

 

با درود،

 

ماه مارچ نیز به پایان رسید. همانگونه که از روند حرکت بازار قابل درک بود، میزان فروش املاک همچنان پایین تر از مدت مشابه در سال گذشته بود.

یکی از اشتباهات رایج در بازار املاک مقایسۀ فعالیت بازار با ماه پیش از آن است. بسیاری از افراد دچار این اشتباه میشوند و حرکت بالارونده یا کاهشی بازار را بر اساس مقایسه با ماه قبل می سنجند و حکم به داغی بازار یا رکود آن میدهند.

برای نمونه، اگر ماه مارچ امسال را با فوریه مقایسه کنیم، با یک خطای محاسباتی نتیجه میگیریم که بازار گرم تر شده است. زیرا میزان فروش از فوریه تا مارچ بیش از سی درصد افزایش یافته است. اما از سوی دیگر باید توجه داشت که همیشه و در هر سال میزان فروش ماه مارچ از فوریه بیشتر و ماه اپریل از مارچ بالاتر است.

برای به دست آوردن تصویر درست از چگونگی بازار املاک، آمار فعالیت های هر ماه را با مدت مشابه در سال یا سالهای پیشین مقایسه می نمایند. بر اساس این قیاس و طبق آمار انجمن مشاورین املاک ونکوور بزرگ که در روز سوم اپریل انتشار یافت، تعداد معاملات املاک مسکونی در منطقۀ ونکوور بزرگ در ماه گذشته نسبت به مدت مشابه در سال قبل سی درصد کاهش یافته است.

این مقاله با نگاهی تحلیلی به گزارش  جدید انجمن تهیه گردیده، به حضورتان تقدیم میشود.

 

*     *     *     *     *

 ·       پایین بودن تقاضا و در کنار آن کاهش عرضه در ماههای اخیر، قیمت املاک مسکونی در منطقۀ ونکوور بزرگ را ثابت نگاه داشته است.

·       فروش املاک در منطقۀ ونکوور بزرگ برای یک سال کامل پایین تر از متوسط ده سالۀ گذشته باقی مانده است. یعنی در یکسال گذشته، فعالیت بازار همواره کندتر و کمتر از متوسط ده سال پیشین بوده است

·       در سومین ماه سال نیز فروش املاک مسکونی در کل منطقۀ ونکوور بزرگ نسبت به مارچ سال قبل کاهشی چشمگیر - بیش از هجده درصد - داشت.

·       آمار فروش املاک در ماه مارچ امسال نیز بیش از سی درصد از متوسط فروشهای ده سال گذشته پایین تر بود. ضمن آنکه در این ماه، بازار املاک رتبۀ دوم کم رونق ترین مارچ در 12 سال گذشته را از آن خود کرد. در ماههای گذشته (ژانویه و فوریه) نیز همین وضعیت برقرار بود.

·       در کنار گزارشات مربوط به رکود بازار معاملات املاک، اخبار امیدوار کننده ای نیز از شروع حرکت بازار به سمت خروج از رکود به چشم میخورد. نسبت املاک فروخته شده به املاک موجود یکی از شاخصهای مهم اندازه گیری نبض بازار و تشخیص بازار خریداران از بازار فروشندگان است. در مارچ امسال، در ادامۀ روندی که از دو ماه پیش آغاز شده، این نسبت باز هم با افزایش روبرو شد و به پانزده و دو دهم درصد رسید. این امر نشانۀ کشش بیشتر بازار به سمت وضعیت تعادلی می باشد.

·       از ماه می سال گذشته تا به امروز، نخستین باری است که این نسبت از مرز پانزده درصد فراتر میرود. معمولا زمانیکه این نسبت بین 14 تا 22 درصد باشد بازار در حالت تعادلی است و چنانچه از مرز 22 درصد عبور کند، کفۀ بازار به نفع فروشندگان سنگینی خواهد کرد. اگر هم کمتر از 14 درصد باشد، بازار به سمت خریداران متمایل خواهد بود.

·        در ماه مارچ تعداد املاک فروخته شده در MLS® اعم از خانه، تاون هاوس و آپارتمان در کل منطقۀ ونکوور بزرگ به 2347 واحد رسید که نسبت به مارچ سال گذشته (2012) بیش از هجده درصد کاهش نشان میدهد.

·       تعداد کل املاک جدید عرضه شده برای فروش در این ماه به 4839 واحد رسید که در مقایسه با مارچ سال پیش هفده درصد کاهش نشان میدهد. این تعداد بیش از چهارده درصد کمتر از متوسط ده سالۀ گذشته است.

·       تعداد کل املاک موجود برای فروش در بازار در این ماه به 15460 واحد رسید. این آمار نسبت به مارچ سال قبل یک و نیم درصد درصد و نسبت به ماه قبل (فوریه) چهار و نیم درصد افزایش نشان میدهد. این افزایش در تعداد املاک بازار پس از 4 ماه کاهش متوالی در پاییز سال قبل مشاهده میگردد. افزایش املاک موجود در بازار برای خریداران موجب فراهم آمدن انتخابهای بیشتر و توان چانه زنی بالاتری میگردد.

·       شاخص پایۀ قیمت املاک مسکونی ونکوور بزرگ در ماه اوج خود (می 2012)  از مرز 625 هزار دلار نیز فراتر رفته بود. هم اکنون این شاخص با کاهشی سه و نه دهم درصدی نسبت به سال قبل در مرز 593100 دلار قرار گرفته است. هرچند که نسبت به ماه ژانویه امسال نزدیک به یک درصد افزایش پیدا کرده است.

·       در مارچ امسال 933 دستگاه خانۀ مستقل تکواحدی به فروش رسید که نسبت به ماه مشابه در سال پیش از آن حدود بیست و یک درصد کاهش نشان میدهد. در همین ماه متوسط شاخص قیمت این گروه از املاک به 906900  دلار رسید که نسبت به سال گذشته در همین ماه، پنج درصد کاهش پیدا کرده است.

·       میزان فروش آپارتمان نسبت به مدت مشابه در سال گذشته با هفده و نیم درصد کاهش، به 1191 دستگاه رسید. متوسط شاخص قیمت آپارتمان نسبت به مارچ 2012  با سه و سه دهم درصد کاهش، به 362100 دلار افت کرده است.

·       فروش خانه های به هم پیوسته (مانند تاون هاوس) نیز در مقایسه با مارچ 2012  سیزده و شش دهم درصد کاهش یافت. بازار املاک ونکوور در این ماه شاهد فروش 432 واحد از این گروه بود. متوسط شاخص قیمت خانه های این دسته نسبت به سال گذشته دو و نیم درصد کاهش نشان میدهد. این شاخص برای ماه مارچ امسال به 454300 دلار رسید.

.      به عنوان مکمل این مقاله، میتوانید به گزارش تصویری انجمن در این زمینه نیز مراجعه نمایید.

 

*     *     *     *     *

 

در پایان، مایلم به نکاتی مهم در مورد این گزارش اشاره نمایم:

·       مقایسۀ کاهش هجده درصدی فروش و هفده درصدی املاک جدید عرضه شده، حکایت از تفاوت معنا دار شرایط بازار امسال نسبت به سال گذشته دارد. گرچه میزان فروش به شدت کاهش یافته است، ولی مالکین نیز از عرضۀ املاک خود، تقریبا به همان نسبت، کاسته اند.

·       عامل مقاومت فروشندگان در عرضۀ املاک، موجب حفظ سطح قیمتها و در برخی موارد افزایش بسیار جزئی در قمیت املاک (نظیر خانه های مستقل تکواحدی) نسبت به ماه قبل شده است.

·       پیش بینی وضعیت بازار در ماههای پیش رو کار آسانی نیست. ولی میتوان با نگاهی به این آمار ها و سایر شاخص های اقتصادی پیش بینی شده برای سال 2013، تا حدودی تصویری کلی از بازار املاک ونکوور تا پایان سال 2013 به دست آورد

·       با قرار گرفتن در وضعیت تعادلی کنونی و ثبات قیمتها، امکان ادامۀ وضع موجود تا پاییز وجود دارد. هر چند به نظر نگارنده مساله ای به نام افت بیست تا سی درصدی قیمتها (چنانکه برخی از خریداران به انتظار آن نشسته اند) در چشم انداز ماههای آتی به چشم نمیخورد ولی اگر نوسان و تغییراتی در بازار باشد، در محدوده ای کم و تا سقف دو تا سه درصد خواهد بود. یعنی حتی ممکن است تا پاییز یک افزایش جزئی در قیمت املاک را مشاهده نماییم. با توجه به پایین بودن سطح فعالیت بازار، احتمال آن وجود دارد که رکود نسبی کنونی تا اواخر سپتامبر ادامه یابد.

·       بازار املاک ونکوور یک بازار منطقه ای و محلی نیست بلکه مانند بسیاری از صنایع و بازارهای دیگر به وضعیت اقتصاد جهانی گره خورده است. تغییرات سیاسی و اقتصادی در هر گوشه از جهان میتواند اثرات مثبت یا منفی گوناگونی بر وضعیت بازار املاک ونکوور بگذارد. بنابراین علیرغم تمام پیش بینی ها و تخمین ها، هیچگاه تضمینی برای وقوع این فرضیات و احتمالات نیست.

·       با توجه به نکات مورد اشاره در بندهای اخیر، لازم میدانم اشاره کنم که خرید و فروش ملک، نحوۀ قمیتگذاری یا ارائۀ پیشنهاد خرید، انتخاب نوع و موقعیت ملک، همگی از مواردی هستند که نیاز به یک مشاور آگاه و باتجربه را چه برای خریدار و چه برای فروشنده ضروری می نماید.

 

پی نوشت ها و نکات مهم:

 

·       اطلاعات و آمار ارائه شده در این مجموعه مطالب فقط جنبۀ اطلاع رسانی دارد و به هیچوجه نباید پایۀ تصمیم گیری برای قیمتگذاری، خرید یا فروش ملک باشد. تماس با مشاورین املاک با تجربه و آگاه نخستین گام در راه ورود به بازار مسکن است.

·       اصل این گزارش به همراه نمودار ها و جداول مرتبط، در وب سایت انجمن مشاورین املاک ونکوور بزرگ موجود است. www.rebgv.org

·       چنانچه در مورد آمار و مندرجات این مطلب نیاز به هرگونه توضیح یا اطلاعات بیشتر داشتید و یا مایل به دریافت متن کامل گزارش به همراه نمودارها و جداول تفکیکی منطقه ای، و یا آگاهی دقیق تر از وضعیت بازار در منطقه ای خاص می باشید، با اینجانب تماس بگیرید. Kavehrealtor@gmail.com

·       اطلاعات املاک جدید و موجود بر روی MLS®  برای کل منطقۀ ونکوور یا مناطق برگزیده را میتوانید در وب سایت مشاهده نمایید. www.kavehmovazzafi.com