بهترین زمان پیش خرید ملک در ونکوور
بهترین زمان پیش خرید؟
یکی از شاخه های جذّابِ سرمایه گذاری مسکن در کانادا، به ویژه در شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر، پیش خرید املاک است. علیرغم جذابیّت فراوان، متاسفانه در میان بیشتر مردم، آگاهی کافی از کمّ و کیف موضوع وجود ندارد. در برخوردهای روزانه، صفحات وبلاگ ها و شبکه های اجتماعی اینترنتی، هر از چندگاه پرسشی هایی از سوی علاقه مندان به این زمینه مطرح میشود که محور عمدۀ آنها پیرامون منافع و مخاطرات این نوع سرمایه گذاری است. از همین رو با هدف پاسخگویی اگر نه به تمام، که بخشی از این پرسش ها و زدودن دغدغه های جامعۀ ایرانی دربارۀ این موضوع، نوشتاری را که پیش رو دارید تهیه نموده ام. امید است که مفید باشد.
این نوشته نخستین بار در سپتامبر 2015 (شهریور 94) تحت نام پیش خرید ملک در کانادا به رشتۀ تحریر در آمد. نسخۀ کنونی که هم اینک پیش روی شماست، در نوامبر 2019 (آبان 98) بازنگارش شده است. در این بازنگری، وضعیت بازار املاک ونکوور در این سالهای اخیر که شرح متخصری از آن خواهد رفت، و نیز پیش بینی شرایط بازار در سالهای پیش رو در نظر گرفته شده است. مطالعۀ این نوشته به آنان که مایل به پیش خرید ملک/آپارتمان در ونکوور بزرگ هستند، توصیهمیشود.
بازار املاک ونکوور در این روزها، یعنی نوامبر 2019 (آبان 98) دوران خوبی را میگذراند. در زمان شتاب گیری قیمتها در طی سالهای 2015 و 2016 که دامنۀ آن تا میانۀ سال 2017 نیز ادامه داشت، نگرانی فروشندگان از امکان بالاتر رفتن قیمت ها پس از فروش ملکشان بود. خریداران نیز با مشکلاتی نظیر رقابت های گاه غیر معمول و غیر معقول دست و پنجه نرم میکردند. از میانۀ سال 2017 رشد قیمتها تقریبا متوقف شد. سکون بازار برای مدتی نزدیک به یکسال ادامه یافت و از میانۀ سال 2018 روند کاهش قیمتها آغاز شد. حالا نوبت دغدغه ها و نگرانی هایی از جنس دیگر بود. خریداران از یک سو دچار دشواری های گرفتن وام مسکن شده بودند، و از سوی دیگر به فکر اینکه اگر پس از خریدشان، قیمتها باز هم کمتر شود چه کنند. افق بازار در غباری گم بود که تکلیف کار خریدار و فروشنده را نامعلوم میکرد.
خوشبختانه وضعیت کاهش قیمتها و سردرگمی و بلاتکلیفی از نیمۀ سال 2019 به پایان رسید. قیمتها به ثباتی نسبی رسیدند و برای چندین ماه متوالی تقریبا بدون تغییر باقی ماندند. از سوی دیگر خریداران بیشتری به بازار وارد شدند و تعادلی بین عرضه و تقاضا برقرار شد. وضعیت جدید به هم به نفع فروشنده بود که نگران افزایش ناگهانی قیمت پس از فروش ملک خود نیست، و هم به سود خریدار که با آرامش و فرصت کافی ملک دلخواه خود را پیدا کند.
در این میان، گروهی از سرمایه گذاران و مصرف کنندگان نیز که به دنبال پیش خرید ملک بودند، نفس راحتی میکشند. کسانی که در سال 2017 و تا اواخر سال 2018 به دنبال پیش خرید ملک بودند به خوبی شرایط نا متوازن آن روز ها را به یاد دارند. صف های طولانی در مقابل دفاتر فروش پروژه ها بخشی جدایی ناپذیر از تصویر آن روز ها بود. هر سازنده ای سعی میکرد راهی مناسب برای دسترسی همگان به امکان پیش خرید بیابد که در بسیاری موارد ناکام میماند. خریداران بسیاری دست خالی از بازار برمیگشتند و یا واحد دلخواهشان نصیبشان نمیشد. دیدن فهرست متقاضیان چند صد نفره برای پروژه ای که مثلا فقط پنجاه یا شصت واحد یکخوابه داشت، امری عادی شده بود.
در آن روزها سازندگان به تدریج پیش پرداخت درخواستی برای فروش واحد ها را از پانزده درصد که تا پیش از آن متوسط و متداول بود، به بیست و پنج و در برخی موارد برای افراد غیر مقیم به سی و پنج درصد افزایش دادند. به موازات آن، قیمتها نیز در نتیجۀ تقاضای بسیار فراتر از کشش بازار، به سرعت افزایش میافتند.
البته از آن روزهای پر تب و تاب بیش از یکسال میگذرد. حالا دیگر صفی در مقابل دفاتر فروش تشکیل نمیشود. سازندگان برای پروژه های خود تخفیف های ویژه در نظر میگیرند. پیش پرداخت ها از بیست و پنج درصد بسیار کمتر شده و در برخی موارد با ده درصد و حتی پنج درصد میتوان واحدی را پیش خرید کرد. علاوه بر تمام این ها، میتوان امتیازات بیشتری هم از سازندگان گرفت که هم در این مقاله نمیگنجد و هم برای هر پروژه و مورد به مورد تفاوت میکند.
هم اینک شاید برای گروه بسیاری این سوال مطرح باشد که آیا زمان مناسب برای پیش خرید هست یا نه؟ پاسخ به این سوال بستگی به وضعیت و هدف خریدار دارد. نمیتوان پیش خرید را برای هر کسی توصیه کرد. شاید برای فردی خرید ملک حاضر و آماده انتخاب مناسب تری باشد و برای فردی دیگر، پیش خرید بهترین گزینه باشد. صرفنظر از این نکته، میتوان گفت که شاید بهترین زمان برای پیش خرید همین حالا باشد. علاوه بر مواردی که در پاراگراف بالا به آنها اشاره شد، بازار املاک ونکوور به احتمال زیاد در یکسال آینده شرایط آرام و بدون تلاطمی را پیش رو خواهد داشت. اما نباید از نظر دور داشت که این آرامش برای همیشه پایدار نخواهد ماند. با توجه به تقاضای همیشگی و رو به رشد مسکن در این شهر، به طور یقین میتوان انتظار داشت که روند افزایش قیمتها اگر نه با شتاب پنج سال گذشته، ولی با سرعتی بیشتر از آنچه انظارش میرود ادامه خواهد یافت. آنگاه و در چنان روزی دوباره شاهد هجوم خریداران به دفاتر فروش خواهیم بود و دوباره در بر همان پاشنۀ سال 2017 خواهد چرخید. پس بهتر است در این روزهای آرامش واحدی به قیمت مناسب خریداری کرد که در موج بعدی افزایش قیمتها سود مناسبی نصیب سرمایه گذار کند. در مورد میزان سود مورد انتظار نیز در این مطلب مواردی اشاره شده که دانستن آنها ضروری است.
پیش خرید ملک یک سرمایه گذاری اقتصادی است. چه برای آنان که هدفشان سکونت و استفاده شخصی است، و چه آنان که قصد فروش مجدد یا اجاره دادن ملک آیندۀ خود را دارند، هدف نهایی دستیابی به سود است. گروه نخست چشم به افزایش ارزش ملک خود در دراز مدت دارند، و گروه دوم برای سودهای کوتاه یا میان مدت (بین دو تا پنج سال) برنامه ریزی میکنند. با توجه به این امر، مانند هر سرمایه گذاری و فعالیت اقتصادی دیگر، ریسک های مثبت و منفی با این کار همراه هستند که بررسی و آگاهی از آنها پیش از تصمیم گیری نهایی دارای اهمیت می باشد.
پیش خرید برای هر نوع ملکی امکان پذیر است. از خانه های مستقل تکواحدی (ویلایی) و منازل ردیفی یا همان تاون هاوس گرفته تا آپارتمانهای چوبی چهار تا شش طبقه و یا برجهای بتنی چند ده طبقه، شرایط پیش خرید تمام این املاک کم و بیش با یکدیگر مشابه است. تنها تفاوت عمده در زمان بازگشت سرمایه می باشد که برای آپارتمانهای برجهای بتنی بین سه تا پنج سال و برای سایر پروژه های کوچکتر و سبک تر مانند آپارتمانهای چوبی یا تاون هاوس ها بین چندین ماه تا دو سه سال متغیر است.
پرسشی که برای سرمایه گذاران در پیش خرید ملک معمولا پیش می آید، آیندۀ بازار است. خریدار میخواهد بداند در زمان تحویل ملک قادر به فروش آن در مدت زمانی منطقی خواهد بود؟ آیا ممکن است شرایط بازار به گونه ای باشد که ملک خریداری شده بدون مشتری بماند و حتی نتوان آن را اجاره داد؟
برای پاسخ به این پرسش لازم است اطلاعات مختصری در مورد رشد جمعیت در ونکوور و نیاز به مسکن ارائه شود:
نیاز به مسکن در کانادا
طبق سرشماری سال 2016 در کانادا، نزدیک به 22 درصد جمعیت این کشور را مهاجرین، یعنی افرادی که خارج از کانادا متولد شده اند، تشکیل میدهد. طبق این آمار، در سال 2016 از جمعیت نزدیک به سی و چهار و نیم میلیون نفری کانادا، هفت درصد یعنی حدود دو میلیون و چهارصد هزار نفر در ونکوور زندگی میکردند. در عین حال، از جمعیت هفت و نیم میلیون نفری مهاجرین در سراسر کانادا، نزدیک به یک میلیون نفر یعنی سیزده درصد آنها در ونکوور ساکن هستند. به زبان ساده تر، حدود چهل درصد جمعیت ونکوور را مهاجرین و متولدین خارج از کانادا تشکیل داده اند و نرخ رشد جمعیت مهاجر همواره بالاتر از نرخ رشد متوسط در سراسر کاناداست.
نگاهی جزئی تر به آمار منتشره از سوی وزارت مهاجرت و شهروندی کانادا بیانگر انتخاب چند شهر مهم به عنوان مقصد بخش بزرگی از مهاجرین در سالهای گذشته است. با استناد به این آمار، از میان بیش از دو و نیم میلیون مهاجر ورودی به کانادا طی یک دورۀ ده ساله (سال های 2005 تا 2014)، نزدیک به 64 درصد (بیش از یک میلیون و ششصد هزار نفر) سه شهر تورنتو، مونترال و ونکوور را برای سکونت اولیه انتخاب کرده اند.
بین سالهای 2005 تا 2014، بیش از 334 هزار نفر مهاجر از خارج از کانادا به شهر ونکوور وارد شده اند که نزدیک به 11 درصد جمعیت مهاجرین را در بر میگیرد. آمار جدیدتر نیز بیانگر آن است که شهر ونکوور بین سالهای 2011 تا 2016 پذیرای ورود 143000 مهاجر به بوده است. با نگاهی به این دو آمار میتوان ورود سالاته سی هزار نفر به شهر ونکوور را تخمین زد. اگر مهاجرتهای داخل کشوری را نیز به این رقم اضافه کنیم، میتوان نتیجه گرفت که این رقم فراتر از سالانه سی هزار نفر خواهد بود.
اگر جمعیت مهاجرین را ترکیبی از خانواده ها و زوج های جوان در نظر بگیریم، شاید رقم سه نفر برای هر خانوار عدد مناسبی به نظر برسد. (متوسط تعداد افراد خانواده در کانادا در سال 2017 کمتر از سه نفر بوده است). یعنی شهر ونکوور سالانه به حدود ده تا دوازده هزار واحد مسکونی جدید فقط برای جمعیت مهاجرین نیاز دارد. رشد طبیعی جمعیت شهر را نیز البته باید به این تعداد افزود.
از سوی دیگر، شهر ونکوور وضعیتی کاملاً متمایز با سایر شهرهای کانادا دارد. محدودیت شدید زمین به واسطۀ عوارض طبیعی، زیبایی و طبیعت منحصر به فرد و آب و هوای ملایم و معتدل دست به دست هم داده تا بازار مسکن ونکوور را به کانون توجه جهانیان تبدیل کند.
ورود این جمعیت تازه به شهر، نیاز به مسکن را همواره بالا نگه میدارد. حتی اگر بازار در شرایط سکون و رکود نسبی به سر ببرد، باز هم گروههای بسیاری به دنبال مسکن اجاره ای هستند. در سال 2018 نرخ خانه های خالی برای اجاره به یک و دو دهم درصد رسیده که رقم بسیار پایینی است. معمولا برای یک بازار سالم، باید سه درصد خانه ها برای اجاره خالی باشند. پایین بودن این رقم برای شهر ونکوور نشان میدهد که حتی اگر مالکی نتواند یا نخواهد ملک خود را به فروش برساند، هنوز هم میتواند آن را به سرعت و به آسانی اجاره دهد.
خرید مسکن در ونکوور شرایطی دارد که عمده ترین آنها، طبیعتاً داشتن نقدینگی است. با توجه به بالا بودن قیمت ملک در ونکوور، گروه بسیار اندکی هستند که توانایی مالی برای خرید نقدی خانه را دارند. بنابراین اکثریت مردم سراغ وام مسکن میروند. معمولاً وام خرید بین 65 تا 80 درصد ارزش ملک را پوشش میدهد. گرچه در حالات خاص و با توجه به درآمد متقاضی و ارزش ملک، این درصد میتواند بین 50 تا 95 نیز متغیر باشد.
در شرایط امروزۀ ونکوور، امکان گرفتن وام 65 تا 80 درصدی برای بسیاری مقدور نیست. دلیل آنهم سخت بودن شرایط دریافت وام مسکن است. در اکتبر 2019 متوسط قیمت املاک مستقل تکواحدی در ونکوور بزرگ فراتر از یک میلیون و چهارصد هزار دلار بود. از سوی دیگر و به طور تقریبی برای هر صد هزار دلار وام مسکن، باید بیست هزار دلار درآمد سالانه نشان داد. متوسط درآمد خانوار در شهر ونکوور حدود هشتاد هزار دلار در سال است. اگر حتی یک خانواده طبقه متوسط با صدو بیست هزار دلار درآمد سالانه را نیز در نظر بگیریم، سقف وام اعطایی به این خانواده بین ششصد تا هفتصد هزار دلار خواهد بود. یعنی حداکثر پنجاه درصد بهای متوسط یک خانه ویلایی. روی دیگر سکه این است که این خانواده باید هفتصد هزار دلار نقدینگی داشته باشد تا بتواند خانه ای مناسب بخرد. تهیه و داشتن این مبلغ برای طبقه متوسط جامعه تا حد بسیار زیادی سنگین و میتوان گفت غیر ممکن است. ضمن آنکه گرفتن تاییدیه بانک برای وامهای با رقم بالاتر، نیازمند درآمدی بالاتر است. پرداخت اقساط یک وام نزدیک به یک میلیون دلاری ماهانه حدود پنج هزار دلار خواهد شد که از عهدۀ بسیاری بر نمی آید. امّا این به معنی بی خانه ماندن مردم نیست. بازار مسکن ونکوور فقط منحصر به املاک چندین میلیون دلاری نیست. هنوز هم در مناطق خوب شهر میتوان با بودجه ای کوچک و درآمدی متوسط، صاحب آپارتمان شد. گرچه افزایش بهای زمین، در حال آشکار ساختن تاثیر خود بر میزان تقاضا و رشد بهای این بخش نیز می باشد.
در پی رشد شدید و روزافزون بهای زمین و خانه های مستقل تکواحدی در ونکوور طی دهه و به ویژه سالیان اخیر، گروه بزرگی از طبقۀ متوسط از صف خرید خانۀ ویلایی خارج شده و به متقاضیان خرید آپارتمان پیوسته اند. در نتیجه، بازار خرید و فروش و همچنین پیش فروش آپارتمان رونق خوبی دارد. بهای آپارتمان به میزانی قابل توجه طی سالیان اخیر افزایش پیدا کرده است. با توجه به روند بازار املاک ونکوور و مطالبی که در ابتدای این نوشته به آنها اشاره شد، دور از انتظار نیست که طی سالهای آینده بازار آپارتمان داغتر از اکنون شود و شاهد افزایش بیشتر قیمتها در این بخش باشیم.
آنچه مسلم است و میتوان به آن اطمینان داشت، تغییر الگوی مالکیت در ونکوور از خانه های مستقل تکواحدی (ویلایی) به سوی آپارتمان و تاون هاوس است. در حقیقت بازاری پر مشتری برای این بخش در سالهای آتی پیش بینی میشود.
پس از این مطالب مقدماتی، در این بخش روال عمومی چگونگی پیش خرید آپارتمان بیان خواهد شد. پس از آن، نوبت به بررسی ریسک های منفی و در نهایت مثبت این امر خواهد رسید.
روال عمومی پیش خرید آپارتمان:
سازندگان پروژه های آپارتمانی معمولاً مدتها قبل از شروع عملیات ساختمانی، بازاریابی و پیش فروش واحد های خود را آغاز میکنند. پیش نیاز این کار، طی مراحلی قانونی و تهیه مدارکی است که از حوصلۀ این مقاله خارج است. بدون وجود این مدراک، سازنده حق تبلیغات و آغاز فروش را ندارد.
برای اولین سری از واحدهای عرضه شده معمولا امتیازاتی برای خریداران در نظر گرفته میشود. به عنوان نمونه میتوان به تخفیف در قیمت، امکان خرید با پیش پرداخت کمتر از معمول، وارتقای مصالح نازک کاری و لوازم خانگی بصورت رایگان اشاره کرد. این کار هم جنبۀ تبلیغاتی و هم مالی دارد. سازنده میخواهد در همان اولین هفته های بازاریابی، تعداد هر چه بیشتری از واحد ها را به فروش برساند. با این کار، بانک زودتر و راحت تر تسهیلات مالی را در اختیار سازنده قرار میدهد. معمولا بانکها منابع مالی را زمانی در اختیار سازنده پروژه قرار میدهند که بیش از پنجاه درصد واحد ها فروش رفته باشند. از سوی دیگر، فروش سریع واحد ها عاملی برای تبلیغ و تشویق سایر خریداران خواهد شد تا به سمت پروژه جذب شوند. با توجه به شرایط بازار که هم اکنون برای پیش خرید متقاضی زیادی وجود ندارد، سازندگان باید تلاش بیشتری برای رسیدن به مرز فروش مورد نیاز برای دریافت تسهیلات مالی به خرج دهند.
میزان پیش پرداخت برای هر واحد، معمولاً بیست درصد است. البته همانگونه که اشاره شد، در سالهای داغ بازار این پیش پرداخت به بیست و پنج و یا سی درصد هم رسیده بود. در شرایط عادی، در پاره ای موارد، ممکن است سازنده برای مدت کوتاهی در ابتدای بازاریابی برای جذب خریدار بیشتر، با پیش پرداخت کمتر مانند ده درصد نیز قرارداد ببندد. برخی از سازندگان نیز با پانزده درصد پیش پرداخت موافقت میکنند. این ودیعه طی اقساط پنج درصدی از سوی خریدار پرداخت میشود. همیشه پنج درصد هنگام امضای قرارداد از سوی سازنده مطالبه میگردد. موعد پنج درصد دوم معمولاً بین دو تا چهار ماه پس از عقد قرارداد، پنج درصد سوم، بین شش تا هشت ماه بعد و پنج درصد آخر بین دوازده تا هجده ماه پس از عقد قرارداد دریافت میشود، البته در ماههای اخیر و با توجه به آرامش بازار پیش خرید، مواردی از پیش پرداخت پنج درصدی نیز میتوان یافت.
پس از این شرح مختصر از روند پیش فروش آپارتمان، نوبت به برشمردن ریسکها می رسد. در زبان فارسی معمولا واژۀ ریسک بار معنایی منفی با خود به همراه دارد. ذهن بیشتر ما با شنیدن این کلمه به ضرر و زیان می اندیشد. در حالیکه ریسک میتواند منفی (زیان-خطر) و یا مثبت (سود-فرصت) باشد. بنابراین در این مقاله هر دو کلمه به کار برده شده است.
ریسک های منفی (خطرات و زیان های احتمالی):
یک – عدم ساخت پروژه: یکی از مسائلی که ممکن است خریدار با آن مواجه شود، عدم ساخت پروژه است. البته احتمال چنین امری معمولا بسیار بعید است. در صورت بروز چنین اتفاقی، خریدار پول پیش پرداخت شدۀ خود را پس میگیرد بدون آنکه سودی برده باشد. از سوی دیگر فرصت از دست رفتۀ شانس سرمایه گذاری در دیگر پروژه ها بر نخواهد گشت. بنا براین گرچه بسیار بعید، ولی باید این ریسک را در نظر داشت. معمولا سازندگان برجهای بتنی از شرکتهای بسیار توانمند و با اعتبار هستند که به ندرت دچار چنین مشکلاتی میشوند. یکی از کارهای مشاور املاک شناخت کافی و اطمینان از توانایی سازنده در تکمیل پروژه است.
دو – تاخیر در تحویل نهایی: تاخیر در تحویل نهایی پروژه یکی دیگر از ریسکهای منفی است که باید در نظر داشت. معمولا در قرارداد های مفصّل پیش خرید، بندهایی در رابطه با تاخیر از سوی سازنده در نظر گرفته شده. خریدار حتما بهتر است قبل از تصمیم نهایی برای عقد قرارداد، این بند ها را بطور دقیق و عمیق مطالعه کند و با وکیل نیز مشورت نماید. این را در نظر داشته باشید که زمان تحویل واحد، تقریبی است و ممکن است به تاخیر بیفتد. بنابراین برنامه های مالی و نیز نقل مکان احتمالی را باید طوری تنظیم کرد که انعطاف پذیر باشد. قاعدۀ کلی این است که سازنده مایل است هرچه زودتر پروژه را تکمیل کرده، تحویل خریدار بدهد تا با دریافت کامل پول خود، به سراغ پروژه های بعدی برود. بنابراین تاخیر در پروژه برای سازنده ابداً مطلوب نیست.
سه – کاهش قیمت ها نسبت به زمان خرید: چنانچه از زمان امضای قرارداد تا زمان تحویل ملک که معمولا زمانی بین یک تا حتی چهار یا پنج سال طول میکشد، وضعیت بازار املاک به نحوی تغییر کند که قیمتها کاهش یابند، خریدار معمولا راه بازگشتی ندارد و طبق قرارداد موظف به پرداخت قیمت کل و انتقال سند به نام خود می باشد. در چنین حالتی ممکن است تهیه وام مسکن با مشکل روبرو شود. یعنی بانک که قرار بوده مثلا تا هشتاد درصد قیمت پیش خرید را وام بدهد، اکنون فقط هشتاد درصد قیمت روز را که پایین تر از قبل می باشد، پوشش میدهد. در چنین حالتی خریدار باید نقدینگی کافی برای پر کردن شکاف ایجاد شده را داشته باشد. در صورت عدم توانایی در انتقال سند، سازنده میتواند پول پیش پرداخت را ضبط نموده، و حتی در صورت فروش ملک با قمیتی پایین تر از قبل، اختلاف قیمت یا ضرر خود را نیز از خریدار مطالبه نماید. بطور مثال هنگام خرید یک واحد پانصد هزار دلاری، بانک توافق میکند که هشتاد درصد ارزش ملک را که معادل چهارصد هزار دلار می باشد به صورت وام در اختیار خریدار قراردهد. بیست درصد باقیمانده هم به تدریج و توسط خریدار به سازنده پرداخت شده است. حال اگر هنگام تحویل ملک قیمت به چهارصد هزار دلار سقوط کرده باشد، بانک فقط هشتاد درصد ارزش روز، یعنی سیصد و بیست هزار دلار وام پرداخت خواهد کرد و خریدار دچار هشتاد هزار دلار کسری بودجه خواهد شد. البته شرایط بازار ونکوور به غیر از زمان سقوط مالی سال 2008، کمتر چنین تجربه ای داشته و معمولا و در تمام موارد بهای واحد در زمان تحویل بالاتر از زمان پیش خرید است.
چهار – عدم تایید وام به علت تغییر شرایط در زمان تحویل: یکی دیگر از مخاطرات پیش خرید، تغییر شرایط وامدهی به ضرر وام گیرنده است. ممکن است خریداری که با شرایط خوب شغلی امروز میتواند تاییدیۀ وام بگیرد، تا زمان تحویل ملک به علت از دست دادن شغل و یا کاهش درآمد، موفق به اخذ وام نشود. در حالتی دیگر، ممکن است شرایط وام دهی بانکها در طول چند سال دشوار تر بشود و خریدار نتواند وام مورد نظر خود را به دست آورد. تصور کنید در روز پیش خرید بانکها با اعطای هشتاد درصد وام موافق باشند، ولی دو سه سال بعد و در زمان تحویل واحد، سقف وام را به هفتاد درصد کاهش داده باشند. در صورت ثابت ماندن قیمت ها، این مساله برای خریداری که نقدینگی کافی برای پر کردن ده درصد فاصله را نداشته باشد، مشکل ساز خواهد شد. این ریسک منفی تنها در صورتی خنثی خواهد شد که افزایش قیمتها باعث جبران کاهش میزان وام بشود. برای مثال، همان واحد پانصد هزار دلاری در صورت تغییر شرایط وام دهی از هشتاد درصد ارزش ملک به هفتاد درصد آن، باعث ایجاد فاصله ای پنجاه هزار دلاری برای خریدار خواهد شد. پر شدن این شکاف، در صورتی امکان پذیر است که ارزش روز ملک هنگام تحویل مثلاً پانصد و هفتاد هزار دلار باشد. در این صورت، بانک همچنان وامی چهارصد هزار دلاری در اختیار خریدار خواهد گذاشت. یعنی رشد قیمتها کمبود بودجۀ خریدار را جبران میکند. به عنوان یک اصل، بهتر است خریدار حاشیه اطمینان کافی برای موعد تحویل ملک داشته باشد تا جلوی ضرر و زیان احتمالی گرفته شود.
ریسک های مثبت (فرصت ها و منافع احتمالی):
یک – دریافت یک واحد نوساز: یکی از مزایای پیش خرید، دریافت یک آپارتمان نوساز است. طبیعی است که یک واحد نوساز مشکلات بسیار کمتر و هزینه نگهداری پایین تری در قیاس با آپارتمانهای قدیمی تر دارد. اگرچه در ابتدای امر ممکن است ایراداتی کوچک و یا حتی بزرگ در ساختمان دیده شود، ولی برطرف کردن آنها بر عهدۀ سازنده است. معمولا طی دو سه ماه پس از تحویل واحد، مشکلات ریز و درشت ساختمان نیز برطرف میشوند.
دو – گارانتی های ارائه شده: یک واحد نوساز در استان بریتیش کلمبیا با ضمانت نامه هایی همراه است که در اصطلاح رایج به آنها گارانتی های دو-پنج-ده ساله میگویند. این پوشش در حقیقت نوعی بیمه است که برای یکسال کلیه معایب ساختمان را در بر میگیرد. سیستمهای برقی و مکانیکی تا دو سال، بدنۀ ساختمان (دیوارهای خارجی و سقف و در و پنجره ها) تا پنج سال و اسکلت (سازه) ساختمان تا ده سال ضمانت دارند. بنابراین اگر مشکلات فنی در ساختمان ایجاد شود، سازنده موظف به رفع آنها می باشد. معمولاَ سازنده های معتبر از گارانتی های قانونی نیز فراتر میروند و برای رضایت مشتری، حتی خدماتی را که تحت پوشش این قانون نیست نیز برعهده میگیرند. بنابراین خرید از یک سازندۀ معتبر و خوشنام یکی از اصول اولیۀ پیش خرید است.
سه – خرید به قیمت پایین تر: همانطور در بخش پیشین این نوشتار اشاره شد، سازندگان در ابتدای زمان معرفی پروژه، امتیازات و تخفیف هایی برای خریداران سری اول در نظر میگیرند. علاوه بر این تخفیف ها، معمولاَ قیمت ها را از زمان آغاز عملیات ساختمانی پروژه افزایش میدهند. بنابراین خریداران زود هنگام علاوه بر تخفیف های معمول، بهایی کمتر از دیرتر آمدگان میپردازند.
چهار – خرید به قیمت ثابت در صورت افزایش قیمت ها: در بازاری که قیمت ها سیر صعودی داشته باشند، خرید به قیمت ثابت یک دستاورد بزرگ است. تجربۀ سالیان گذشته به غیر از مواردی استثنایی در یک مقطع زمانی خاص، نشان داده که از زمان پیش خرید تا زمان تحویل ساختمان، قیمتها افزیش می یابند. نکتۀ قابل توجه در این است که حتی افزایش اندک قیمت، باعث سود سرشار برای خریدار خواهد شد. برای درک بهتر، به همان مثال واحد پانصد هزار دلاری برمیگردیم. ودیعۀ پرداختی بیست درصدی برای این ملک، به تدریج و طی یکسال، صد هزار دلار خواهد بود. اگر بهای چنین واحدی در زمان تحویل فقط به ششصد هزار دلار رسیده باشد که نه فقط دور از انتظار نیست، بلکه رقمی دست پایین است، خریدار روی پیش پرداخت صد هزار دلاری خود، پنجاه هزار دلار سود برده است. اگر این سود پنجاه درصدی بطور متوسط طی یک سال و نیم نصیب خریدار شده باشد، یعنی سالانه حدود سی و سه درصد سود به دست آمده است. در سناریوهای ایده آل تر، اگر پیش پرداخت ده درصد باشد، که در بازار کنونی میتوان مواردی این چنین را یافت، میتوان به صد درصد سود در همین مدت رسید که به معنی نرخ بازگشت بالای پنجاه درصد در سال خواهد بود. چنین سودهایی برای بازار کانادا با نرخ متوسط سالانۀ دو درصد تورم، بی نظیر است. البته محاسبه دقیق و پیش بینی سود برگشتی نیازمند مطالعات عمیقی در رابطه با محل خرید، زمان خرید، اعتبار شرکت سازنده، وضعیت کنونی و آیندۀ بازار املاک و غیره دارد که شرح آنها در این مقاله نمی گنجد و باید توسط مشاور با تجربه و آگاه برآورد شود.
پنج – عدم پرداخت اصل و بهرۀ وام مسکن، شارژ ماهانۀ آپارتمان، عوارض نوسازی و مالیات در ابتدای امر: این امتیاز برای کسانی مناسب است که به هر دلیلی مایل یا قادر به پرداخت اقساط وام و هزینه های ساختمان طی سالهای انتظار برای تحویل نمی باشند. ممکن است خریداری در زمان پیش خرید در یک آپارتمان استیجاری زندگی کند که مبلغ اجارۀ آن بسیار کمتر از مجموع اقساط وام و شارژ ماهانه و مالیات سالانۀ ملک باشد. در این صورت فشار مالی کمتری بر روی او خواهد بود.
شش – خرید ملک با پیش پرداخت اندک: گاهی ممکن است خریدار توانایی مالی برای پیش پرداخت های متداول سی تا چهل درصدی برای خرید ملک را بصورت یک جا نداشته باشد. پرداختهای زمان بندی شده و تدریجی تا سقف پانزده یا بیست درصد از بهای ملک در طی یک دورۀ یک ساله به خریدار فرصت تهیه نقدینگی میدهد. این فرصت تنفس به خصوص برای کسانی که نیاز به فروش ملک دیگری دارند مناسب است تا با فروش دیرتر ملک، و با توجه به افزایش قیمتها در طول زمان، شانس فروش آن ملک به قیمت بالاتری را داشته باشند. علاوه بر این، خریدار دو یا سه سال فرصت دارد تا برنامه های خود برای تامین منابع مالی را به اجرا بگذارد.
هفت – انتخاب مصالح نازک کاری (کاشی، سرامیک، موکت، کابینت آشپزخانه، لوازم خانگی، رنگ اتاقها و غیره): معمولا هنگام پیش خرید آپارتمان، سازنده به خریدار حق انتخاب میدهد تا از میان رنگها و طرحهای موجود، مصالح مورد نظر خود را انتخاب کند. این امر به خریدار امکان میدهد تا واحدی تا حد امکان نزدیک به سلیقۀ خود داشته باشد. در حالیکه خرید یک واحد ساخته شده و تغییر آن به طرحهای دلخواه بسیار هزینه بر و گاه ناممکن است.
هشت – حق فسخ قرارداد در هفت روز نخست: هنگام امضای قرارداد، خریدار موظف است چکی به مبلغ پنج درصد بهای خرید را به سازنده تحویل دهد. ولی این فرصت را نیز دارد که طی هفت روز تصمیم نهایی برای خرید یا عدم خرید را بگیرد. در حقیقت طی این هفت روز واحد مورد نظر برای خریدار محفوظ می ماند. در پایان یک هفته، چنانچه خریدار هنوز مایل به انجام پیش خرید باشد، قرارداد نهایی خواهد شد.
نه – امنیت سرمایۀ اولیه: بر خلاف سایر بازارهای سرمایه گذاری نظیر سهام، اصل سرمایه در این پیش خرید آپارتمان محفوظ می ماند. تصور عموم این است که سازنده از این پول برای ساخت پروژه استفاده میکند، که البته تصور درستی نمی باشد. طبق قانون، ودیعه های پرداختی خریداران در حسابهای امانی نگه داری میشود و سازنده حق برداشت از آن را تا زمان تکمیل ساختمان ندارد.
ده – امکان واگذاری قرارداد: برخی از سازنده ها تحت شرایطی به خریدار اجازه میدهند تا واحد خود را پیش از تکمیل ساختمان و تحویل آن، به غیر واگذار کند. چگونگی این واگذاری باید در متن قرارداد پیش خرید ذکر شده باشد. این فرصت مناسبی برای کسانی است که سرمایه کافی برای پیش خرید دارند، ولی مایل به درگیر شدن در مسائل تایید وام و انتقال ملک به نام خود نمی باشند. شرایط و ضوابط هر سازنده با دیگری برای اعطای مجوز واگذاری متفاوت است. بنابراین اگر خریداری چنین قصدی دارد، باید از ابتدا سازنده ای را که چنین امکانی را به او میدهد بیابد.
یازده – درد سر کمتر: پیش خرید آپارتمان و فروش آن پس از تحویل، در مقایسه با سایر سرمایه گذاری های مسکن مانند خرید و اجاره دادن ملک، دردسر های کمتری دارد. مهمترین امتیاز آن، رهایی از سر و کله زدن با مستاجر و روبرو شدن با ریسکهای منفی مانند عدم پرداخت اجاره یا صدمه رسانی به واحد استیجاری می باشد.
دوازده – امکان اجاره دهی سریعتر و آسان تر: چنانچه شخصی مایل به ورود به بازار اجاره باشد، معمولا میتواند واحد خود را در مقایسه با املاک قدیمی تر، با قیمتی بالاتر و زمان انتظار کوتاهتر اجاره دهد. ساختمانهای نوساز هم به دلیل شهرت، و هم به دلیل تمیز و نو بودن، خواهان بیشتری بین متقاضیان اجاره دارند.
سیزده – استفاده از مصالح و تکنولوژی های جدید تر در ساختمانهای نوساز: ساختمانهای نوساز معمولا دارای سیستمهای برقی و مکانیکی به روز تر و کارآمد تری هستند. مصرف انرژی در آنها کمتر است. لوازم خانگی نصب شده و مصالح نازک کاری انتخابی، به روز و نزدیکتر به سلیقۀ بازار هستند. تمامی این موارد چه هنگام فروش واحد و چه هنگام اجاره دادن آن، از چشم دور نخواهد ماند و تاثیر مثبتی در سرعت فروش و بازگشت سرمایه خواهد داشت.
و چند نکتۀ مهم پایانی:
- میتوان گفت که شاید بهترین زمان برای پیش خرید همین حالا باشد
- انتخاب منطقه و محل، و نیز نقشۀ مورد پسند بازار سهم به سزایی در تضمین سرمایه گذاری خریدار دارد.
- خرید از سازندگان خوش نام و معتبر، امنیت سرمایه گذاری و بازگشت مطلوب را به ارمغان خواهد آورد.
- مشاورین املاک دانا و با تجربه میتوانند بهترین راهنمایی را در زمینه های فوق ارائه دهند.
- خریداران املاک در کانادا برای بهره گیری از تخصص و دانش مشاورین املاک هیچ هزینه ای پرداخت نمیکنند. این یعنی در اختیار داشتن یک سرویس رایگان با نتیجه ای شگفت انگیز
- خرید یا پیش خرید ملک در کانادا به هیچ وجه موجب اعطای اقامت این کشور به خریدار نخواهد شد. چنانچه هدف شخصی اخذ اقامت کاناداست، می بایست راههای دیگری را بررسی نماید.
- مطالبی که در این مقاله ارائه گردیده، فقط به منظور اطلاع رسانی و بیان قواعد کلی می باشد و به هیچوجه نمی بایست مبنا و معیار پیش خرید از یک سازنده باشد. چنانچه مایل به پیش خرید ملک هستید، حتماً و حتماً از تخصص و دانش مشاور املاک خود بهره بگیرید. یک مشاور املاک قادر است با بررسی دقیق شرایط هر شخص، بهترین و درست ترین راهکار را به او پیشنهاد دهد.
- در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر از پروژه های موجود در بازار ونکوور، و تصمیم گیری در مورد پیش خرید، میتوانید با من تماس بگیرید. سالها دانش و تجربه من در اختیار شماست.
, Kaveh Movazzafi, P.Eng., PMP, MEng., B.Sc.