خانه ای در کانادا

پیش خرید ملک در ونکوور – بازنگاری چهارم

این نوشته نخستین بار در سپتامبر ۲۰۱۵ (شهریور ۹۴) تحت نام << پیش خرید ملک در کانادا>> (http://housingincanada.blogfa.com/post/134) به رشتۀ تحریر در آمد. نسخۀ دوم با تغییراتی به نام << بهترین زمان پیش خرید؟>> (http://housingincanada.blogfa.com/post/185) در نوامبر ۲۰۱۹ (آبان ۹۸) انتشار یافت. سرانجام واپسین بازنگری سوم این نوشته در فوریه ۲۰۲۱ (بهمن ۹۹) در اختیار علاقه مندان قرار گرفت (http://housingincanada.blogfa.com/post/200).

نسخه ای که هم اینک پیش رو دارید نگارش چهارم این مقاله است که در سپتامبر ۲۰۲۲ (مهر ۱۴۰۱) بازنگری و بازنویسی شده است.

* * * * *

یکی از شاخه های جذّابِ سرمایه گذاری مسکن در کانادا، به ویژه در شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر، پیش خرید املاک است. علیرغم جذابیّت فراوان، متاسفانه در میان بیشتر مردم، آگاهی کافی از کمّ و کیف موضوع وجود ندارد. در برخوردهای روزانه، صفحات وبلاگ ها و شبکه های اجتماعی اینترنتی، هر از چندگاه پرسشی هایی از سوی علاقه مندان به این زمینه مطرح میشود که محور عمدۀ آنها پیرامون منافع و مخاطرات این نوع سرمایه گذاری است. از همین رو با هدف پاسخگویی اگر نه به تمام، که بخشی از این پرسش ها و زدودن دغدغه های جامعۀ ایرانی دربارۀ این موضوع، نوشتاری را که پیش رو دارید تهیه نموده ام. امید است که مفید باشد.

استاد معماری و شهرسازی ما در دانشگاه میگفت شهر یک موجود زنده است. ساختمانها و معابر و هر آنچه در دل شهر جا دارد همواره در حال تغییرند و به همین دلیل موجب دگرگونی چهره شهر میشوند.

بازار مسکن، که شاخه پیش خرید یکی از بخشهای گسترده آن است، به سان همان موجود زنده در حال دگرگونی و تکاپو است. آنچه یک روز میتوان به یک خریدار یا فروشنده پیشنهاد کرد، چه بسا در ماه یا هفته پس از آن به کار نیاید. با آگاهی از این نکته، نگارش تازه ای از این نوشتار هم اینک پیشکش شما میشود. آنچه در بازنویسی کنونی (پاییز ۲۰۲۲ / ۱۴۰۱) دیده شده، همانند همان بازنگری های پیشین،‌ در درجه نخست وضعیت بازار املاک ونکوور در این یک سال و اندی اخیر و نیز پیش بینی شرایط بازار تا پایان سال جاری و نیز سال ۲۰۲۳ بوده است. مطالعۀ این نوشته به آنان که مایل به پیش خرید ملک/آپارتمان در ونکوور بزرگ هستند، پیشنهاد میشود میشود.

* * * * *

بازار املاک ونکوور در این روزها، یعنی سپتامبر ۲۰۲۲ (مهر ۱۴۰۱) پس از گذار از یک توفان سهمگین به آرامشی تردید آمیز وارد شده است. این دوران به هیچ شکل شباهتی به آنچه در سال ۲۰۲۱ گذشت، ندارد. بازار سال ۲۰۲۱ در تداوم رونق دور از انتظار دوران کرونا، سال شکستن رکورد تعداد معاملات املاک در تمام تاریخ شهر ونکوور بود. در این سال شاخص قیمت املاک مستقل تکواحدی (ویلایی)‌و خانه های ردیفی (تاون هاوس) ۲۲ درصد افزایش یافت.

با آغاز سال ۲۰۲۲ به تدریج شمار داد و ستد املاک رو به کاهش گذاشت. دلیل بنیادین این ترمز، بالا رفتن نرخ بهره های بانکی بود که از ابتدای سال آغاز شد و با شتابی کم و بیش زیاد ادامه پیدا کرد. در زمان نگارش این مطلب نرخ بهره پایه به سه و بیست و پنج صدم درصد رسیده،‌ و انتظار میرود با افزایشی دیگر تا پیش از پایان سال ۲۰۲۲ به چهار درصد برسد. از همان اوایل بهار سال جاری، رد پای بالا رفتن نرخ بهره در بازار مسکن با کاهش قیمتها هویدا شد. قیمت پایه املاک در برخی شهرهای ونکوور بزرگ در ماههای اخیر بین ده تا پانزده درصد افت پیدا کرده است. برخی گمانه زنی ها چشم به راه کاهش بیشتر قیمتها در زمستان و بهار سال آینده هستند که در چگونگی و مقدار آن نمیتوان با یقین سخن گفت.

همزمان با این کاهش، گروهی از پیش خریداران ملک نگران کاهش قیمت آپارتمان در سالیان آینده می باشند. واکنش این گروه از خریداران موجب کاهش واحد های داد و ستد شده در بازار پیش خرید ونکوور بزرگ در سه ماهه سوم سال در سنجش با سه ماهه دوم شد.

با آنکه انتظار برای کاهش قیمت ها در چنین بازاری عادی به چشم می آید، ولی از سوی دیگر باید نیم نگاهی به نرخ تورم داشت که در ماههای اخیر بین هفت تا هشت درصد بوده است. از حدود دو سال پیش تا کنون به دلیل یا بهانه بیماری کرونا و اختلال در شبکه حمل و نقل بین المللی و نیز کمبود نیروی کار، بسیاری از پروژه های ساختمانی با بودجه ای فراتر از آنچه پیش بینی شده بود به پایان رسیده اند.

بالا بردن نرخ بهره از سوی بانک مرکزی کانادا و نتیجه بخشی آن در مهار تورم را میتوان به قطاری در حال حرکت تشبیه کرد که از لحظه کشیدن ترمز تا ایست کامل، ‌به زمان و مسافت زیادی نیاز دارد. به گفته کارشناسان نرخ بهره ای که امروز بالا رفته است، بین دوازده تا هجده ماه آینده بر کاهش نرخ تورم اثر خواهد گذاشت. معنای دیگر این سخن این است که افزایش نرخ کالاها و خدمات تا آن مدت ادامه خواهد داشت گرچه از سرعت آن کاسته خواهد شد.

با این دانسته ها، پرسشی که می بایست به آن پاسخ داد، تاثیر نرخ تورم در سالهای آینده بر هزینه تمام شده هر متر مربع ساختمان است. آیا میتوان انتظار داشت حتی در صورت رکود بازار مسکن، قیمت تمام شده آپارتمان های پیش فروش کاهش یابد؟ در حقیقت با بی ارزش شدن پول، آیا میتوان هنوز هم چشم به راه کاهش قیمت آپارتمان در سه چهار سال آینده نشست؟

از سوی دیگر، با توجه به قواعد حاکم بر بازار املاک، معمولا دوره های رکود و آرامش بازار بین یک تا سه سال می باشند و پس از آن شاهد جهش مجدد بازار خواهیم بود. چنین تجربه ای را میتوان در سالهای گذشته به خوبی مشاهده نمود.

آنچه میتوان به احتمال قریب به یقین پیش بینی کرد، افزایش مجدد بهای املاک طی سه چهار سال آینده خواهد بود. دو دلیل عمده آن هم نوسان طبیعی بازار املاک و نیز افزایش هزینه های ساخت و ساز (بخوانید بی ارزش شده پول) خواهد بود.

هم اینک شاید برای گروه بسیاری این سوال مطرح باشد که آیا اکنون زمان مناسبی برای پیش خرید هست ؟ پاسخ به این سوال بستگی به وضعیت و هدف خریدار دارد. نمیتوان پیش خرید را برای هر کسی توصیه کرد. شاید برای فردی خرید ملک حاضر و آماده انتخاب مناسب تری باشد، برای فردی دیگر پیش خرید و برای فرد سوم، عدم خرید در شرایط کنونی بهترین گزینه باشد. صرفنظر از این نکته، میتوان گفت با توجه به مواردی که در بالا به آنها اشاره شد، ماههای آتی از هم اکنون تا بهار سال ۲۰۲۳ زمان مناسبی برای پیش خرید ملک باشد. نکته قابل توجه این است که هم اکنون به دلیل آرامش بازار، امکان پیش خرید با ده تا پانزده درصد پیش پرداخت ممکن است. زمانیکه بازار پیش خرید داغ بود پیش پرداخت درخواستی سازندگان بین بیست تا بیست و پنج درصد بود.

پیش خرید ملک یک سرمایه گذاری اقتصادی است. چه برای آنان که هدفشان سکونت و استفاده شخصی است، و چه آنان که قصد فروش مجدد یا اجاره دادن ملک آیندۀ خود را دارند، هدف نهایی دستیابی به سود است. گروه نخست چشم به افزایش ارزش ملک خود در دراز مدت دارند، و گروه دوم برای سودهای کوتاه یا میان مدت (بین دو تا پنج سال) برنامه ریزی میکنند. با توجه به این امر، مانند هر سرمایه گذاری و فعالیت اقتصادی دیگر، ریسک های مثبت و منفی با این کار همراه هستند که بررسی و آگاهی از آنها پیش از تصمیم گیری نهایی دارای اهمیت می باشد.

پیش خرید برای هر نوع ملکی امکان پذیر است. از خانه های مستقل تکواحدی (ویلایی) و منازل ردیفی یا همان تاون هاوس گرفته تا آپارتمانهای چوبی چهار تا شش طبقه و یا برجهای بتنی چند ده طبقه، شرایط پیش خرید تمام این املاک کم و بیش با یکدیگر مشابه است. تنها تفاوت عمده در زمان بازگشت سرمایه می باشد که برای آپارتمانهای برجهای بتنی بین سه تا پنج سال و برای سایر پروژه های کوچکتر و سبک تر مانند آپارتمانهای چوبی یا تاون هاوس ها بین چندین ماه تا دو یا سه سال متغیر است.

پرسشی که برای سرمایه گذاران در پیش خرید ملک معمولا پیش می آید، آیندۀ بازار است. خریدار میخواهد بداند در زمان تحویل ملک قادر به فروش آن در مدت زمانی منطقی خواهد بود؟ آیا ممکن است شرایط بازار به گونه ای باشد که ملک خریداری شده بدون مشتری بماند و حتی نتوان آن را اجاره داد؟

برای پاسخ به این پرسش لازم است اطلاعات مختصری در مورد رشد جمعیت در ونکوور و نیاز به مسکن ارائه شود:

نیاز به مسکن در کانادا

طبق سرشماری سال ۲۰۱۶ در کانادا، نزدیک به ۲۲ درصد جمعیت این کشور را مهاجرین، یعنی افرادی که خارج از کانادا متولد شده اند، تشکیل میدهد. طبق این آمار، در سال ۲۰۱۶ از جمعیت نزدیک به سی و چهار و نیم میلیون نفری کانادا، هفت درصد یعنی حدود دو میلیون و چهارصد هزار نفر در ونکوور زندگی میکردند. این تعداد در سال ۲۰۲۲ از مرز دو میلیون و ششصد هزار نفر فراتر رفته است. در عین حال، از جمعیت هفت و نیم میلیون نفری مهاجرین در سراسر کانادا، نزدیک به یک میلیون نفر یعنی سیزده درصد آنها در ونکوور ساکن هستند. به زبان ساده تر، حدود چهل درصد جمعیت ونکوور را مهاجرین و متولدین خارج از کانادا تشکیل داده اند و نرخ رشد جمعیت مهاجر همواره بالاتر از نرخ رشد متوسط در سراسر کاناداست.

نگاهی جزئی تر به آمار منتشره از سوی وزارت مهاجرت و شهروندی کانادا بیانگر انتخاب چند شهر مهم به عنوان مقصد بخش بزرگی از مهاجرین در سالهای گذشته است. با استناد به این آمار، از میان بیش از دو و نیم میلیون مهاجر ورودی به کانادا طی یک دورۀ ده ساله (سال های ۲۰۰۵ تا ۲۰۱۴)، نزدیک به ۶۴ درصد (بیش از یک میلیون و ششصد هزار نفر) سه شهر تورنتو، مونترال و ونکوور را برای سکونت اولیه انتخاب کرده اند.

تازه ترین آمار مهاجرین به کانادا که در اوایل سال ۲۰۲۲ از سوی اداره آمار کانادا منتشر شد، بیانگر ورود نزدیک به ۴۰۶ هزار مهاجر جدید به کانادا در سال ۲۰۲۱ می باشد. نکته بسیار قابل توجه ورود نزدیک به ۱۰۱ هزار مهاجر به استان بریتیش کلمبیا در همین سال می باشد. به گفته دیگر، ۲۵ درصد مهاجرین جدید به کانادا مقصدشان استان بریتیش کلمبیا بوده که بخش بسیار بزرگی زا آنان به شهر ونکوور وارد شده اند.

اگر جمعیت مهاجرین را ترکیبی از خانواده ها و زوج های جوان در نظر بگیریم، شاید رقم سه نفر برای هر خانوار عدد مناسبی به نظر برسد. (متوسط تعداد افراد خانواده در کانادا در سال ۲۰۱۷ کمتر از سه نفر بوده است). شهر ونکوور فقط برای جمعیت مهاجر در سال ۲۰۲۱ به حدود سی هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد. با در نظر گرفتن رشد طبیعی جمعیت شهر، البته این نیاز بسیار فراتر از این می باشد. متاسفانه سیستم نا کارآمد اداری و صدور پروانه ساختمانی در ونکوور از یک سو، و مدل ساخت و ساز نیمه سنتی از سوی دیگر موجب کندی حرکت پروژه های ساختمانی و به ویژه آپارتمانها و برجهای بتنی شده است. در همین سیستم آهسته، در سال ۲۰۲۱ تعداد پروانه های ساختمانی مسکونی صادر شده کمی بیش از ۲۵ هزار مورد بود که در مقایسه با نیاز بازار ناکافی به چشم می آید.

از سوی دیگر، شهر ونکوور وضعیتی کاملاً متمایز با سایر شهرهای کانادا دارد. محدودیت شدید زمین به واسطۀ عوارض طبیعی، زیبایی و طبیعت منحصر به فرد و آب و هوای ملایم و معتدل دست به دست هم داده تا بازار مسکن ونکوور را به کانون توجه جهانیان تبدیل کند. منطقه ونکوور بزرگ از شمال به کوهها، از غرب به اقیانوس و از جنوب به مرز آمریکا محدود شده و گنجایش توسعه ندارد.

ورود این جمعیت تازه به شهر، نیاز به مسکن را همواره بالا نگه میدارد. حتی اگر بازار در شرایط سکون و رکود نسبی به سر ببرد، باز هم گروههای بسیاری به دنبال مسکن اجاره ای هستند. هم اکنون نرخ خانه های خالی برای اجاره بین یک تا دو درصد در شهرهای مختف متفاوت است که به صورت رقم بسیار پایینی است. معمولا برای یک بازار سالم، باید سه درصد خانه ها برای اجاره خالی باشند. پایین بودن این رقم برای شهر ونکوور نشان میدهد که حتی اگر مالکی نتواند یا نخواهد ملک خود را به فروش برساند، هنوز هم میتواند آن را به سرعت و به آسانی اجاره دهد. رشد بی سابقه اجاره ها در شهر ونکوور در دو سال گذشته، خود گویای کمبود شدید مسکن اجاره ای است. بنا به آمار جدید، اجاره یک واحد آپارتمان دو خوابه در ونکوور حدود ۱۸ درصد نسبت به سال پیش از خود رشد نشان میدهد.

خرید مسکن در ونکوور شرایطی دارد که عمده ترین آنها، طبیعتاً داشتن نقدینگی است. با توجه به بالا بودن قیمت ملک در ونکوور، گروه بسیار اندکی هستند که توانایی مالی برای خرید نقدی خانه را دارند. بنابراین اکثریت مردم سراغ وام مسکن میروند. معمولاً وام خرید بین ۶۵ تا ۸۰ درصد ارزش ملک را پوشش میدهد. گرچه در حالات خاص و با توجه به درآمد متقاضی و ارزش ملک، این درصد میتواند بین ۵۰ تا ۹۵ نیز متغیر باشد.

در شرایط امروزۀ ونکوور، امکان گرفتن وام ۶۵ تا ۸۰ درصدی برای بسیاری مقدور نیست. دلیل آنهم سخت بودن شرایط دریافت وام مسکن است و بالا رفتن نرخهای بهره است که سقف وام را کاهش میدهد. در آگوست ۲۰۲۲ متوسط قیمت املاک مستقل تکواحدی در ونکوور بزرگ نزدیک به دو میلیون دلار بوده است. از سوی دیگر و به طور تقریبی برای هر صد هزار دلار وام مسکن، باید بیست هزار دلار درآمد سالانه نشان داد. متوسط درآمد خانوار در شهر ونکوور حدود بین هشتاد تا صد هزار دلار در سال است. اگر حتی یک خانواده طبقه متوسط با صدو بیست هزار دلار درآمد سالانه را نیز در نظر بگیریم، سقف وام اعطایی به این خانواده بین ششصد تا هفتصد هزار دلار خواهد بود. یعنی حداکثر حدود یک سوم بهای متوسط یک خانه ویلایی. روی دیگر سکه این است که این خانواده باید نزدیک به یک میلیون و سیصد هزار دلار نقدینگی داشته باشد تا بتواند خانه ای مناسب بخرد. تهیه و داشتن این مبلغ برای طبقه متوسط جامعه تا حد بسیار زیادی سنگین و میتوان گفت غیر ممکن است. ضمن آنکه گرفتن تاییدیه بانک برای وامهای با رقم بالاتر، نیازمند درآمدی بالاتر است. امّا این به معنی بی خانه ماندن مردم نیست. بازار مسکن ونکوور فقط منحصر به املاک چندین میلیون دلاری نیست. هنوز هم در مناطق خوب شهر میتوان با بودجه ای کوچک و درآمدی متوسط، صاحب آپارتمان شد.

در پی رشد شدید و روزافزون بهای زمین و خانه های مستقل تکواحدی در ونکوور طی دهه گذشته و به ویژه سالیان اخیر، گروه بزرگی از طبقۀ متوسط از صف خرید خانۀ ویلایی خارج شده و به متقاضیان خرید آپارتمان پیوسته اند. در نتیجه، بازار خرید و فروش و همچنین پیش فروش آپارتمان رونق خوبی دارد. بهای آپارتمان در دهه اخیر به میزانی قابل توجه افزایش پیدا کرده است. با توجه به روند بازار املاک ونکوور و مطالبی که در ابتدای این نوشته به آنها اشاره شد، دور از انتظار نیست که طی سالهای آینده بازار آپارتمان داغتر از اکنون شود و شاهد افزایش بیشتر قیمتها در این بخش باشیم.

آنچه مسلم است و میتوان به آن اطمینان داشت، تغییر الگوی مالکیت در ونکوور از خانه های مستقل تکواحدی (ویلایی) به سوی آپارتمان و تاون هاوس است. در حقیقت بازاری پر مشتری برای این بخش در سالهای آتی پیش بینی میشود.

پس از این مطالب مقدماتی، در این بخش روال عمومی چگونگی پیش خرید آپارتمان بیان خواهد شد. پس از آن، نوبت به بررسی ریسک های منفی و در نهایت مثبت این امر خواهد رسید.

روال عمومی پیش خرید آپارتمان:

سازندگان پروژه های آپارتمانی معمولاً مدتها قبل از شروع عملیات ساختمانی، بازاریابی و پیش فروش واحد های خود را آغاز میکنند. پیش نیاز این کار، طی مراحلی قانونی و تهیه مدارکی است که از حوصلۀ این مقاله خارج است. بدون وجود این مدراک، سازنده حق تبلیغات و آغاز فروش را ندارد.

برای اولین سری از واحدهای عرضه شده معمولا امتیازاتی برای خریداران در نظر گرفته میشود. به عنوان نمونه میتوان به تخفیف در قیمت، امکان خرید با پیش پرداخت کمتر از معمول، و ارتقای مصالح نازک کاری و لوازم خانگی بصورت رایگان اشاره کرد. این کار هم جنبۀ تبلیغاتی و هم مالی دارد. سازنده میخواهد در همان اولین هفته های بازاریابی، تعداد هر چه بیشتری از واحد ها را به فروش برساند. با این کار، بانک زودتر و راحت تر تسهیلات مالی را در اختیار سازنده قرار میدهد. معمولا بانکها منابع مالی را زمانی در اختیار سازنده پروژه قرار میدهند که بیش از پنجاه درصد واحد ها فروش رفته باشند. از سوی دیگر، فروش سریع واحد ها عاملی برای تبلیغ و تشویق سایر خریداران خواهد شد تا به سمت پروژه جذب شوند. با توجه به شرایط بازار که هم اکنون برای پیش خرید متقاضی زیادی وجود ندارد، سازندگان باید تلاش بیشتری برای رسیدن به مرز فروش مورد نیاز برای دریافت تسهیلات مالی به خرج دهند.

میزان پیش پرداخت برای هر واحد، معمولاً بیست درصد است. البته همانگونه که اشاره شد، در سالهای داغ بازار این پیش پرداخت به بیست و پنج و یا سی درصد هم رسیده بود. در شرایط عادی، در پاره ای موارد، ممکن است سازنده برای مدت کوتاهی در ابتدای بازاریابی برای جذب خریدار بیشتر، با پیش پرداخت کمتر مانند پانزده درصد نیز قرارداد ببندد. برخی از سازندگان نیز با پانزده درصد پیش پرداخت موافقت میکنند. این ودیعه طی اقساط پنج درصدی از سوی خریدار پرداخت میشود. همیشه پنج درصد هنگام امضای قرارداد از سوی سازنده مطالبه میگردد. موعد پنج درصد دوم معمولاً بین دو تا چهار ماه پس از عقد قرارداد، پنج درصد سوم، بین شش تا هشت ماه بعد و پنج درصد آخر بین دوازده تا هجده ماه پس از عقد قرارداد دریافت میشود، البته برای افرادی که اقامت یا شهروندی کانادا را نداشته باشند، بیشتر ودیعه بیشتری مطالبه میشود. هم اکنون و همانطور که در ابتدای مقاله اشاره شد، بسیاری از سازندگان پیش پرداخت در خواستی را به پانزده و در برخی موارد به ده درصد محدود کرده اند.

خریدار پس از بررسی مشخصات پروژه مانند جدول زمانبندی پیش پرداخت، زمان تحویل، نقشه واحد ها، موقعیت ساختمان و بازدید حضوری یا مجازی از دفتر فروش پروژه و واحد نمونه ای که در آن محل ساخته شده است، میتواند تصمیم نهایی به خرید را بگیرد.

اشاره به دو نکته مهم که در بخشهای بعدی به شرح آنها خواهم پرداخت،‌ لازم است. نخست فرصت هفت روزه پس از امضای قرارداد برای فسخ آن بدون هیچگونه خسارت و زیان است. مورد دوم امنیت سپرده های پرداختی است که سازنده به آنها دسترسی ندارد.

خریدار در مدت زمان هفت روزه پس از امضای قرارداد میتواند تمام جزییات کار را دوباره بررسی کند. توصیه همیشگی مشاوره با یک وکیل و مرور قرار داد برای آگاهی از بند ها و جزییات آن است. مشاورین املاک در این زمینه میتوانند در زمینه نکات کلی قرارداد راهنمایی کنند ولی پیچیدگی های بندهای قرارداد در تخصص یک وکیل کارآزموده خواهد بود.

پس از این شرح مختصر از روند پیش فروش آپارتمان، نوبت به برشمردن ریسکها می رسد. در زبان فارسی معمولا واژۀ ریسک بار معنایی منفی با خود به همراه دارد. ذهن بیشتر ما با شنیدن این کلمه به ضرر و زیان می اندیشد. در حالیکه ریسک میتواند منفی (زیان-خطر) و یا مثبت (سود-فرصت) باشد. بنابراین در این مقاله هر دو کلمه به کار برده شده است.

ریسک های منفی (خطرات و زیان های احتمالی):

یک – عدم ساخت پروژه یا ورشکستگی شرکت سازنده: یکی از مسائلی که ممکن است خریدار با آن مواجه شود، عدم ساخت پروژه ممکن است به دلایل گوناگونی مانند رشد بسیار زیاد هزینه ساخت و یا ورشکستگی سازنده رخ دهد. اگرچه چنین امری معمولا کمتر پیش می آید، ولی باید آن را جزو ریسک های منفی برشمرد. نکته مهم این است که سازندگان واحدهای مسکونی حق استفاده از پول پیش پرداخت تا زمان تکمیل عملیات ساختمانی را ندارند. در اصل این مبلغ در یک حساب امانی نزد وکیل یا شرکت املاکی که فروش واحد ها را برعهده دارد باقی می ماند. حتی در صورت اعلام ورشکستگی و تعطیلی شرکت سازنده، مبلغ پیش پرداخت به خریدار بازگردانده میشود. بنابراین نگرانی بابت از بین رفتن اصل سرمایه نیست. از آنجا که سودی به این پول تعلق نمیگیرد، خریدار به نوعی دچار زیان میشود. از سوی دیگر فرصت از دست رفتۀ شانس سرمایه گذاری در دیگر پروژه ها بر نخواهد گشت. به احتمال زیاد در فاصله پیش خرید تا پس گرفتن پول بهای ملک های دیگر بالاتر رفته است و خریدار با بودجه قبلی قادر به یافتن ملکی مشابه نخواهد بود. تمام این ها در کنار سرخوردگی به خاطر فسخ معامله و نیز انرژی و زمانی است که باید صرف جستجو و یافتن ملک دیگری کرد. بنا براین گرچه بسیار بعید، ولی باید این ریسک را در نظر داشت. معمولا سازندگان برجهای بتنی از شرکتهای بسیار توانمند و با اعتبار هستند که به ندرت دچار چنین مشکلاتی میشوند. یکی از کارهای مشاور املاک شناخت کافی و اطمینان از توانایی سازنده در تکمیل پروژه است.

دو – تاخیر در تحویل نهایی: تاخیر در تحویل نهایی پروژه یکی دیگر از ریسکهای منفی است که باید در نظر داشت. معمولا در قرارداد های مفصّل پیش خرید، بندهایی در رابطه با تاخیر از سوی سازنده در نظر گرفته شده. خریدار حتما بهتر است قبل از تصمیم نهایی برای عقد قرارداد، این بند ها را بطور دقیق و عمیق مطالعه کند و با وکیل نیز مشورت نماید. این را در نظر داشته باشید که زمان تحویل واحد، تقریبی است و ممکن است ماهها و به ندرت یک سال یا بیشتر هم به تاخیر بیفتد. بنابراین برنامه های مالی و نیز نقل مکان احتمالی را باید طوری تنظیم کرد که انعطاف پذیر باشد. قاعدۀ کلی این است که سازنده مایل است هرچه زودتر پروژه را تکمیل کرده، تحویل خریدار بدهد تا با دریافت کامل پول خود، به سراغ پروژه های بعدی برود. بنابراین تاخیر در پروژه برای سازنده به هیچ وجه مطلوب نیست. اما گاهی مسایل پیش بینی نشده در سر راه پروژه میتواند موجب تاخیر در پروژه بشود.

سه – کاهش قیمت ها نسبت به زمان خرید: چنانچه از زمان امضای قرارداد تا زمان تحویل ملک که معمولا زمانی بین یک تا حتی چهار یا پنج سال طول میکشد، وضعیت بازار املاک به نحوی تغییر کند که قیمتها کاهش یابند، خریدار معمولا راه بازگشتی ندارد و طبق قرارداد موظف به پرداخت قیمت کل و انتقال سند به نام خود می باشد. در چنین حالتی ممکن است تهیه وام مسکن با مشکل روبرو شود. یعنی بانک که قرار بوده مثلا تا هشتاد درصد قیمت پیش خرید را وام بدهد، اکنون فقط هشتاد درصد قیمت روز را که پایین تر از قبل می باشد، پوشش میدهد. در چنین حالتی خریدار باید نقدینگی کافی برای پر کردن شکاف ایجاد شده را داشته باشد. در صورت عدم توانایی در انتقال سند، سازنده میتواند پول پیش پرداخت را ضبط نموده، و حتی در صورت فروش ملک با قمیتی پایین تر از قبل، اختلاف قیمت یا ضرر خود را نیز از خریدار مطالبه نماید. بطور مثال هنگام خرید یک واحد پانصد هزار دلاری، بانک توافق میکند که هشتاد درصد ارزش ملک را که معادل چهارصد هزار دلار می باشد به صورت وام در اختیار خریدار قراردهد. بیست درصد باقیمانده هم به تدریج و توسط خریدار به سازنده پرداخت شده است. حال اگر هنگام تحویل ملک قیمت به چهارصد هزار دلار سقوط کرده باشد، بانک فقط هشتاد درصد ارزش روز، یعنی سیصد و بیست هزار دلار وام پرداخت خواهد کرد و خریدار دچار هشتاد هزار دلار کسری بودجه خواهد شد. البته شرایط بازار ونکوور به غیر از زمان سقوط مالی سال ۲۰۰۹، کمتر چنین تجربه ای داشته و معمولا و در تمام موارد بهای واحد در زمان تحویل بالاتر از زمان پیش خرید است.

چهار – عدم تایید وام به علت تغییر شرایط در زمان تحویل: یکی دیگر از مخاطرات پیش خرید، تغییر شرایط وامدهی به ضرر وام گیرنده است. ممکن است خریداری که با شرایط خوب شغلی امروز میتواند تاییدیۀ وام بگیرد، تا زمان تحویل ملک به علت از دست دادن شغل و یا کاهش درآمد، موفق به اخذ وام نشود. در حالتی دیگر، ممکن است شرایط وام دهی بانکها در طول چند سال دشوار تر بشود و خریدار نتواند وام مورد نظر خود را به دست آورد. تصور کنید در روز پیش خرید بانکها با اعطای هشتاد درصد وام موافق باشند، ولی دو سه سال بعد و در زمان تحویل واحد، سقف وام را به هفتاد درصد کاهش داده باشند. در صورت ثابت ماندن قیمت ها، این مساله برای خریداری که نقدینگی کافی برای پر کردن ده درصد فاصله را نداشته باشد، مشکل ساز خواهد شد. این ریسک منفی تنها در صورتی خنثی خواهد شد که افزایش قیمتها باعث جبران کاهش میزان وام بشود. برای مثال، همان واحد پانصد هزار دلاری در صورت تغییر شرایط وام دهی از هشتاد درصد ارزش ملک به هفتاد درصد آن، باعث ایجاد فاصله ای پنجاه هزار دلاری برای خریدار خواهد شد. پر شدن این شکاف، در صورتی امکان پذیر است که ارزش روز ملک هنگام تحویل مثلاً پانصد و هفتاد هزار دلار باشد. در این صورت، بانک همچنان وامی چهارصد هزار دلاری در اختیار خریدار خواهد گذاشت. یعنی رشد قیمتها کمبود بودجۀ خریدار را جبران میکند. به عنوان یک اصل، بهتر است خریدار حاشیه اطمینان کافی برای موعد تحویل ملک داشته باشد تا جلوی ضرر و زیان احتمالی گرفته شود.

پنج – کمبود نقدینگی: یکی از نکات بسیار مهم که هنگام پیش خرید باید به آن توجه ویژه داشت، تفاوت دو موضوع پیش پرداخت (ودیعه) برای پیش خرید و پیش پرداخت برای دریافت وام بانکی است. بین آنچه سازنده به عنوان پیش پرداخت (Deposit) از خریدار دریافت میکند و مبلغی که بانک به عنوان پیش پرداخت (Down Payment) برای اعطای وام درخواست میکند تفاوت زیادی وجود دارد. اگر خریداری با ده درصد پیش پرداخت آپارتمانی را پیش خرید کند، ممکن است هنگام تحویل پروژه و انتقال سند با توجه به میزان وام تایید شده اش، ناچار به پرداخت یکجای بخشی از قیمت خرید بشود. به طور مثال اگر بهای واحد خریداری شده یک میلیون دلار و به ازای ده درصد پیش پرداخت باشد، خریدار تا روز تحویل ملک فقط صد هزار دلار به سازنده پرداخت کرده است. حال اگر بانک به این خریدار فقط ۷۰۰ هزار دلار وام بدهد، او ناچار است هنگام انتقال سند دویست هزار دلار دیگر نیز به سازنده پرداخت کند. یعنی اگر چه پیش خرید با ده درصد بوده، ولی به خاطر شرایط وام، خریدار باید سی درصد از بهای ملک را هنگام انتقال سند پرداخت کند.

شش – قرارداد های پیش خرید از قراردادهای استانداردی که هنگام خرید املاک دست دوم تنظیم میشود،‌پیچیدگی های بیشتری دارند. یکی از مهمترین تفاوت ها در این است که قراردادهای پیش خرید از سوی شرکت سازنده تنظیم شده و به شکل آشکاری منافع او را در بر میگیرد. بر خلاف قراردادهای استاندارد خرید ملک دست دوم، خریدار امکان گذاشتن هیچ شرطی را در قرار داد ندارد. البته میتوان بر سر برخی موارد جزیی مذاکراتی انجام داد ولی چهارچوب کلی قرارداد از پیش تنظیم شده است و تقریبا غیر قابل تغییر است. به همین دلیل همیشه یه خریداران توصیه میشود در فرصت هفت روزه ای که برای بررسی قرار داد به آنها داده میشود تا تصمیم نهایی را بگیرند، با یک وکیل آگاه مشورت کنند تا دقیقا از بندهای قرارداد مطلع باشند.

ریسک های مثبت (فرصت ها و منافع احتمالی):

یک – دریافت یک واحد نوساز: یکی از مزایای پیش خرید، دریافت یک آپارتمان نوساز است. طبیعی است که یک واحد نوساز مشکلات بسیار کمتر و هزینه نگهداری پایین تری در قیاس با آپارتمانهای قدیمی تر دارد. اگرچه در ابتدای امر ممکن است ایراداتی کوچک و یا حتی بزرگ در ساختمان دیده شود، ولی برطرف کردن آنها بر عهدۀ سازنده است. معمولا طی دو سه ماه پس از تحویل واحد، مشکلات ریز و درشت ساختمان نیز برطرف میشوند.

دو – گارانتی های ارائه شده: یک واحد نوساز در استان بریتیش کلمبیا با ضمانت نامه هایی همراه است که در اصطلاح رایج به آنها گارانتی های دو-پنج-ده ساله میگویند. این پوشش در حقیقت نوعی بیمه است که برای یکسال کلیه معایب ساختمان را در بر میگیرد. سیستمهای برقی و مکانیکی تا دو سال، بدنۀ ساختمان (دیوارهای خارجی و سقف و در و پنجره ها) تا پنج سال و اسکلت (سازه) ساختمان تا ده سال ضمانت دارند. بنابراین اگر مشکلات فنی در ساختمان ایجاد شود، سازنده موظف به رفع آنها می باشد. معمولاَ سازنده های معتبر از گارانتی های قانونی نیز فراتر میروند و برای رضایت مشتری، حتی خدماتی را که تحت پوشش این قانون نیست نیز برعهده میگیرند. بنابراین خرید از یک سازندۀ معتبر و خوشنام یکی از اصول اولیۀ پیش خرید است.

سه – خرید به قیمت پایین تر: همانطور در بخش پیشین این نوشتار اشاره شد، سازندگان در ابتدای زمان معرفی پروژه، امتیازات و تخفیف هایی برای خریداران سری اول در نظر میگیرند. علاوه بر این تخفیف ها، معمولاَ قیمت ها را از زمان آغاز عملیات ساختمانی پروژه افزایش میدهند. بنابراین خریداران زود هنگام علاوه بر تخفیف های معمول، بهایی کمتر از دیرتر آمدگان میپردازند.

چهار – خرید با پیش پرداخت کمتر: سازندگان با هدف سرعت بخشیدن به فروش در هفته های نخست معرفی پروژه، پیش خرید با پیش پرداختی کمتر از معمول را پیشنهاد میدهند. به عنوان مثال برای پنجاه واحد نخست پیش پرداختی پانزده درصدی مطالبه میکنند و پس از این دوره، پیش پرداخت را به بیست درصد افزایش میدهند.

پنج – خرید به قیمت ثابت در صورت افزایش قیمت ها: در بازاری که قیمت ها سیر صعودی داشته باشند، خرید به قیمت ثابت یک دستاورد بزرگ است. تجربۀ سالیان گذشته به غیر از مواردی استثنایی در یک مقطع زمانی خاص، نشان داده که از زمان پیش خرید تا زمان تحویل ساختمان، قیمتها افزیش می یابند. نکتۀ قابل توجه در این است که حتی افزایش اندک قیمت، باعث سود سرشار برای خریدار خواهد شد. برای درک بهتر، واحدی یک میلیون دلاری را در نظر میگیریم. ودیعۀ پرداختی پانزده درصدی برای این ملک، به تدریج و طی یکسال، صد و پنجاه هزار دلار خواهد بود. اگر بهای چنین واحدی در زمان تحویل پانزده درصد رشد کرده، به یک میلیون و صدو پنجاه هزار دلار رسیده باشد که خیلی هم دور از انتظار نیست، خریدار روی پیش پرداخت خود صد در صد سود ناخالص برده است. اگر این سود صد در صدی بطور متوسط طی سه سال نصیب خریدار شده باشد، یعنی سالانه حدود سی و سه درصد سود به دست آمده است. چنین سودهایی برای بازار کانادا با نرخ متوسط سالانۀ دو درصد تورم تا پیش از کرونا، و تورم هفت تا هشت درصدی در زمان نگارش این مطلب، بی نظیر است. البته محاسبه دقیق و پیش بینی سود برگشتی نیازمند مطالعات عمیقی در رابطه با محل خرید، زمان خرید، اعتبار شرکت سازنده، وضعیت کنونی و آیندۀ بازار املاک و میزان مالیات پرداختی بر این سود دارد که شرح آنها در این مقاله نمی گنجد و باید توسط مشاور با تجربه و آگاه برآورد شود.

شش – عدم پرداخت اصل و بهرۀ وام مسکن، شارژ ماهانۀ آپارتمان، عوارض نوسازی و مالیات در ابتدای امر: این امتیاز برای کسانی مناسب است که به هر دلیلی مایل یا قادر به پرداخت اقساط وام و هزینه های ساختمان طی سالهای انتظار برای تحویل نمی باشند. ممکن است خریداری در زمان پیش خرید در یک آپارتمان استیجاری زندگی کند که مبلغ اجارۀ آن بسیار کمتر از مجموع اقساط وام و شارژ ماهانه و مالیات سالانۀ ملک باشد. در این صورت فشار مالی کمتری بر روی او خواهد بود.

هفت – خرید ملک با پیش پرداخت اندک: گاهی ممکن است خریدار توانایی مالی برای پیش پرداخت های متداول سی تا چهل درصدی برای خرید ملک دست دوم را بصورت یک جا نداشته باشد. پرداختهای زمان بندی شده و تدریجی تا سقف پانزده یا بیست درصد از بهای ملک در طی یک دورۀ یک ساله یا بیشتر،‌ به خریدار فرصت تهیه نقدینگی میدهد. این فرصت تنفس به خصوص برای کسانی که نیاز به فروش ملک دیگری دارند مناسب است تا با فروش دیرتر ملک، و با توجه به افزایش قیمتها در طول زمان، شانس فروش آن ملک به قیمت بالاتری را داشته باشند. علاوه بر این، خریدار دو یا سه سال فرصت دارد تا برنامه های خود برای تامین منابع مالی را به اجرا بگذارد. گاهی نیز خریدار در حال حاضر شغل مناسبی با درآمد بالا برای تاییدیه وام را ندارد ولی چشم انداز در آمد بیشتر و شغل بهتری در سالهای آتی را می بیند. در این صورت پیش خرید این فرصت را به خریدار میدهد تا در یک دوره چند ساله خود را در شغلی با درآمد خوب تثبیت کند.

هشت – انتخاب مصالح نازک کاری (کاشی، سرامیک، موکت، کابینت آشپزخانه، لوازم خانگی، رنگ اتاقها و غیره): معمولا هنگام پیش خرید آپارتمان، سازنده به خریدار حق انتخاب میدهد تا از میان رنگها و طرحهای موجود، مصالح مورد نظر خود را انتخاب کند. این امر به خریدار امکان میدهد تا واحدی تا حد امکان نزدیک به سلیقۀ خود داشته باشد. در حالیکه خرید یک واحد ساخته شده و تغییر آن به طرحهای دلخواه بسیار هزینه بر و گاه ناممکن است.

نه – حق فسخ قرارداد در هفت روز نخست: هنگام امضای قرارداد، خریدار موظف است چکی به مبلغ پنج درصد بهای خرید را به سازنده تحویل دهد. ولی این فرصت را نیز دارد که طی هفت روز تصمیم نهایی برای خرید یا عدم خرید را بگیرد. در حقیقت طی این هفت روز واحد مورد نظر برای خریدار محفوظ می ماند. در پایان یک هفته، چنانچه خریدار هنوز مایل به انجام پیش خرید باشد، قرارداد نهایی خواهد شد.

ده – امنیت سرمایۀ اولیه: بر خلاف سایر بازارهای سرمایه گذاری نظیر سهام، اصل سرمایه در این پیش خرید آپارتمان محفوظ می ماند. تصور عموم این است که سازنده از این پول برای ساخت پروژه استفاده میکند، که البته تصور درستی نمی باشد. طبق قانون، ودیعه های پرداختی خریداران در حسابهای امانی نگه داری میشود و سازنده حق برداشت از آن را تا زمان تکمیل ساختمان ندارد. این نکته از یک دیدگاه از ویژگیهای مثبت پیش خرید است. اما در عین حال بنا به دلایلی که در بخش ریسک های منفی ذکر شد، میتواند تبعات منفی نیز داشته باشد.

یازده – امکان واگذاری قرارداد: برخی از سازنده ها تحت شرایطی به خریدار اجازه میدهند تا واحد خود را پیش از تکمیل ساختمان و تحویل آن، به غیر واگذار کند. چگونگی این واگذاری باید در متن قرارداد پیش خرید ذکر شده باشد. این فرصت مناسبی برای کسانی است که سرمایه کافی برای پیش خرید دارند، ولی مایل به درگیر شدن در مسائل تایید وام و انتقال ملک به نام خود نمی باشند. شرایط و ضوابط هر سازنده با دیگری برای اعطای مجوز واگذاری متفاوت است. بنابراین اگر خریداری چنین قصدی دارد، باید از ابتدا سازنده ای را که چنین امکانی را به او میدهد بیابد. از سوی دیگر گاهی شرایط واگذاری قرارداد چنان محدودیت های دست و پاگیری دارد که عملا سرمایه گذار با وجود اجازه سازنده هم توانایی فروش واحد خود را ندارد. بنابراین توصیه شخصی من به سرمایه گذاران این است که روی این امکان حساب باز نکنند تا از ضرر و زیان احتمالی آنها پیشگیری شود.

دوازده – درد سر کمتر: پیش خرید آپارتمان و فروش آن پس از تحویل، در مقایسه با سایر سرمایه گذاری های مسکن مانند خرید و اجاره دادن ملک، دردسر های کمتری دارد. مهمترین امتیاز آن، رهایی از سر و کله زدن با مستاجر و روبرو شدن با ریسکهای منفی مانند عدم پرداخت اجاره یا صدمه رسانی به واحد استیجاری می باشد.

سیزده – امکان اجاره دهی سریعتر و آسان تر: چنانچه شخصی مایل به ورود به بازار اجاره باشد، معمولا میتواند واحد خود را در مقایسه با املاک قدیمی تر، با قیمتی بالاتر و زمان انتظار کوتاهتر اجاره دهد. ساختمانهای نوساز هم به دلیل شهرت، و هم به دلیل تمیز و نو بودن، خواهان بیشتری بین متقاضیان اجاره دارند.

چهارده – استفاده از مصالح و تکنولوژی های جدید تر در ساختمانهای نوساز: ساختمانهای نوساز معمولا دارای سیستمهای برقی و مکانیکی به روز تر و کارآمد تری هستند. مصرف انرژی در آنها کمتر است. لوازم خانگی نصب شده و مصالح نازک کاری انتخابی، به روز و نزدیکتر به سلیقۀ بازار هستند. تمامی این موارد چه هنگام فروش واحد و چه هنگام اجاره دادن آن، از چشم دور نخواهد ماند و تاثیر مثبتی در سرعت فروش و بازگشت سرمایه خواهد داشت.

و چند نکتۀ مهم پایانی:

• میتوان گفت که شاید زمان مناسبت برای پیش خرید همین حالا تا اویل سال آینده (اواسط بهار سال ۲۰۲۳) باشد
• انتخاب منطقه و محل، و نیز نقشۀ مورد پسند بازار سهم به سزایی در تضمین سرمایه گذاری خریدار دارد.
• خرید از سازندگان خوش نام و معتبر، امنیت سرمایه گذاری و بازگشت مطلوب را به ارمغان خواهد آورد.
• مشاورین املاک دانا و با تجربه میتوانند بهترین راهنمایی را در زمینه های فوق ارائه دهند.
• خریداران املاک در کانادا برای بهره گیری از تخصص و دانش مشاورین املاک هیچ هزینه ای پرداخت نمیکنند. این یعنی در اختیار داشتن یک سرویس رایگان با نتیجه ای شگفت انگیز. هزینه یا کمیسیون مشاور املاک در ونکوور از سوی سازنده پرداخت میشود. بنابراین خریدارن میتوانند از این امیتاز بهره ببرند و از آگاهی و تجریه یک مشاور خوب به شکل رایگان بهره مند شوند.
• هنگام پیش خرید، مشاورین املاک آگاه به پیچ و خمهای این بازار میتوانند وارد مذاکراتی با شرکت سازنده شوند و قرارداد (میزان پیش پرداخت و زمان بندی آن) را به نفع خریدار بهبود بخشند.
• خرید یا پیش خرید ملک در کانادا به هیچ وجه موجب اعطای اقامت این کشور به خریدار نخواهد شد. چنانچه هدف شخصی اخذ اقامت کاناداست، می بایست راههای دیگری را بررسی نماید.
• مطالبی که در این مقاله ارائه گردیده، فقط به منظور اطلاع رسانی و بیان قواعد کلی می باشد و به هیچوجه نمی بایست مبنا و معیار پیش خرید از یک سازنده باشد. چنانچه مایل به پیش خرید ملک هستید، حتماً و حتماً از تخصص و دانش مشاور املاک خود بهره بگیرید. یک مشاور املاک قادر است با بررسی دقیق شرایط هر شخص، بهترین و درست ترین راهکار را به او پیشنهاد دهد.
• در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر از پروژه های موجود در بازار ونکوور، و تصمیم گیری در مورد پیش خرید، میتوانید با من تماس بگیرید. سالها دانش و تجربه من در اختیار شماست. kavehrealtor@gmail.com