ساخت و ساز در ونکوور - اکتبر 2010

 

     تازه ترین آمار مربوط به ساخت و ساز در منطقه ونکوور بزرگ و ابتسفورد (Abbotsford)   در روز 8 نوامبر از سوی شرکت وام و مسکن کانادا (Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC  انتشار یافت. در این گزارش آمار ساختمانهای مسکونی که عملیات ساخت آنها در ماه اکتبر امسال آغاز شده، ارایه گردیده است.

     در این جا ترجمه ای از این گزارش در کنار توضیحاتی در مورد آمار منتشره تقدیم حضورتان میگردد. جهت معرفی مختصر، لازم به توضیح است که شرکت دولتی CMHC   در سال 1946 به منظور بررسی کمبود مسکن در دوران پس از جنگ جهانی دوم در کانادا تاسیس شده و هم اینک تبدیل به یکی از موسسات بزرگ در سطح ملی گردیده است. این سازمان عمده ترین تامین کننده بیمه وام مسکن و نیز متولی تحقیقات، آمارگیری، سیاستگذاری ها و برنامه ریزی های مرتبط با بخش مسکن می باشد. چنانچه نیاز به اطلاعات و جزییات بیشتری از این گزارش دارید میتوانید از طریق ایمیل یا بخش نظرات با من تماس بگیرید. سالها تجربه من در امور املاک و ساخت و ساز در اختیار شماست.

     بنا به گزارش  CMHC   در ماه اکتبر در منطقه ونکوور بزرگ عملیات ساخت 1447 واحد مسکونی آغاز شد که تعداد کل واحدها از ابتدای سال را به 12584 دستگاه رساند.

     سازندگان در این ماه شروع به ساخت 1059 دستگاه ساختمان چند واحدی نمودند که از این میان 206 واحد تاون هاوس و 116 واحد منازلی با سوییت مجزا بودند. بنا به گفته رابین آدامیک (Robyn Adamache)، تحلیل گر ارشد CMHC ، بیش از نیمی از پروژه های ساخت تاون هاوس های جدید در مناطق سوری (Surrey)  و لنگلی (Langley)  بوده اند در حالیکه اکثریت منازل سوییت دار در شهر ونکوور و کوکیتلام (Coquitlam)  شروع شده اند.

     روند ساخت خانه های نو در منطقه ابتسفورد (Abbotsford)  از تعداد 52 دستگاه در مدت مشابه سال قبل، به 67 واحد در اکتبر امسال افزایش پیدا کرده است. آمار کل خانه های شروع شده در این منطقه از ابتدای سال جاری تا کنون از رقم 298 واحد در سال قبل، به 418 مورد در سال جاری رسیده که نشانگر رشدی 40 درصدی می باشد.

   در سطح ملی، آمار تعدیل شدۀ سالانۀ ساخت مسکن با اندکی کاهش به 167900 دستگاه رسید. در استان بریتیش کلمبیا نیز این آمار با کاهش روبرو بود. بطوریکه از 26400 واحد در ماه گذشته به 24000 دستگاه در این ماه رسید. (به توضیحات در پی نوشت مراجعه کنید)

     به عنوان موسسه ملی مسکن کانادا، CMHC   با بیش از 60 سال تجربه به کانادایی ها در امر دستیابی خانه هایی با کیفیت بالا، سازگار با محیط زیست و قیمت مناسب یاری رسانده است. CMHC   همچنین با انتشار گزارشات، تحلیل ها و اطلاعات قابل اعتماد و به روز شده در زمینه بازار مسکن به حمایت به هر دو گروه مردم و صنعت ساختمان سازی پرداخته و آنها را در اخذ تصمیمات حیاتی یاری رسانده است.

 پی نوشت:

     1)  آمار تعدیل شدۀ سالانه یا  (Seasonally Adjusted Annual Rate (SAAR  در حقیقت آماری است که با اعمال ضرایب مربوط به تغییرات و نوسانات فصلی استخراج میشود. معمولا این عدد تخمین دقیقتری از آمار به دست آمده را نشان میدهد زیرا تاثیر تغییرات و نوسات فصلی در آمار گیری از آن گرفته شده است.

    2)  آمار تفکیکی و جداول کاملتری در گزارش CMHC  آمده است که دربر گیرنده کلیه مناطق استان بریتیش کلمبیا و نیز محلات و مناطق مختلف ونکوور بزرگ می باشد. نگاهی به این آمار بیانگر رونق گرفتن ساخت و ساز در کلیه مناطق استان نسبت به یک سال پیش می باشد که نوید بخش آینده بهتری برای بخش مسکن و املاک است. مطالعه جزییات و تحلیل عمیقتر این آمار و جداول نه فقط برای سازندگان مسکن، که برای خریداران و فروشندگان نیز قویاً توصیه میشود. چنانچه مایل به دریافت این جداول و گفتگو در مورد آنها می باشید، با من تماس حاصل بفرمایید.  

   

 

رتبه بندی مدارس و بیمارستانهای کانادا

 

برای آن دسته از خریداران مسکن که فرزند یا فرزندان دانش آموز دارند، کیفیت مدارس منطقه ای که میخواهند در آن خانه بخرند بسیار مهم است. این مساله در مورد مهاجرینی که وارد کانادا میشوند و یا حتی در داخل کانادا از شهری به شهر دیگر نقل مکان میکنند نیز صدق میکند.

در این پست میخواهم شما را با موسسه ای آشنا کنم که کارش ارزیابی و رتبه بندی مدارس و بیمارستانهای کاناداست.

موسسه فریزر Fraser Institute یک موسسه مستقل است که کارش تحقیقات در مورد موسسات آموزشی (مدارس) و درمانی (بیمارستانها) در کانادا می باشد.

برای آشنایی با این موسسه میتوانید سری به وب سایت آن به آدرس زیر بزنید و اطلاعات کاملی در مورد آن کسب نمایید. www.fraserinstitute.org

یکی از کارهای ارزندۀ این موسسه، رتبه بندی بیمارستانها و مدارس کاناداست. از آنجا که درجه کیفی بیمارستانها نقش تعیین کننده ای در انتخاب محل سکونت افراد ندارد، من بیشتر در مورد مدارس توضیح میدهم.

بیان یک نکته در اینجا لازم است. هر مدرسه در کانادا یک حوزه تحت پوشش دارد. بدین معنا که برای هر مدرسه تعدادی خانه و آپارتمان در اطرافش با ذکر آدرس مشخص شده که فقط ساکنین همان محل ها میتوانند فرزندان خود را در آن مدرسه ثبت نام کنند.

یک مورد مهم این است فرد باید مدرسه مرتبط با آدرس مورد نظر خود را به دقت شناسایی کند و به حدس و گمان متوسل نشود. چه بسا یک خانه و یک آپارتمان در کنار یکدیگر باشند و هر کدام تحت پوشش مدرسه ای متفاوت باشند. در پهنه بندی آدرس ها و تخصیص آنها به هر مدرسه علاوه بر موقعیت تقریبی جغرافیایی، توزیع جمعیتی نیز مد نظر قرار میگیرد سعی بر این است که تعداد دانش آموزان هر مدرسه متناسب به تعداد معلمین و امکانات آموزشی باشد. به همین دلیل است که مثلا در مناطق متراکم اطراف خیابان یانگ در تورنتو (نورث یورک) و حد فاصل خیابان شپرد تا استیلز، برای یافتن مدرسه ای که به آدرس یک منزل بخورد از روی موقعیت محله ای ممکن نیست و جمعیت دانش آموزی ساختمانهای متعدد آن منطقه بین چند مدرسه مختلف توزیع شده اند.

برای رتبه بندی مدارس، موسسه فریزر کارنامه ای برای هر مدرسه تهیه میکند که در آن اطلاعات آماری جزیی تری در مورد هر مدرسه آمده است.

برای ورود به این بخش، باید در منوی اصلی در صفحه اول سایت، روی کارنامه (Report Card) کلیک کنید و سپس گزینه عملکرد مدرسه (School Performance) را انتخاب کنید. سپس در منوی سمت چپ استان مورد نظر خود را بیابید و گام به گام پیش بروید تا به مدرسه مورد نظر خود برسید. این مراحل شامل انتخاب مقطع تحصیلی (دبستان یا دبیرستان) است. پس از آن چستچو از روی نام مدرسه، نقشه یا مکان مدرسه ادامه پیدا میکند تا سرانجام نتایج مورد نظرتان را بیابید.

در این نتایج شما میتوانید اطلاعات ارزشمندی از قبیل رتبه مدرسه در بین کل مدارس در سال جاری و نیز در ۵ سال گذشته را ببینید. در کنار آن امکان مقایسه مدارس در کنار هم را برای شما فراهم میکند.

برای آنکه یک خریدار خانه بداند منزل آینده اش تحت پوشش کدام مدرسه است، باید به وب سایت مدارس آن حوالی مراجعه نماید و به دقت حوزه تحت پوشش مدارس منطقه را بررسی کند. برخی از مشاورین املاک که با این زمینه آشنایی دارند، میتوانند به خریداران خود کمک کنند. میزان این کمک میتواند تا مرز ارایه اطلاعات مربوط به رتبه بندی مدارس منطقه نیز پیش برود. البته این مورد بستگی به این دارد که آن مشاور  تا چه اندازه با این سیستم رتبه بندی آشناست و نیز خریدار تا چه جد مایل به دانستن این اطلاعات است. به نظر من اگر برخی از خریداران به این موضوع اهمیتی ندهند، یا اهمیت آن را ندانند، باید برایشان مساله را تشریح کرد. یک نکته مهم در بازار املاک این است قرار داشتن یک خانه در محدوده یک مدرسه خوب، یکی از امتیازات آن ملک به شمار میرود. 

امیدوارم این نوشته در ارایه اطلاعات برای آن دسته از افرادی که به دنبال مدارس خوب برای فرزندان خود هستند مفید واقع شده باشد. مطابق روال این وبلاگ، بخش نظرات و نیز ایمیل و تلفن من برای پاسخگویی به سوالات، به روی شما باز است. چنانچه خواهان اطلاعات بیشتر و عمیق تری در مورد این موضوع هستنید با من تماس بگیرید.

موفق باشید

نژاد پرستی در کانادا - توهم یا واقعیت؟

در یکی از پست های چندین ماه پیش اشاره ای کردم به مطلبی که سالهاست ذهن نه فقط من، که بسیاری از مهاجرین را به خود مشغول کرده. اینکه آیا نژادپرستی در کانادا وجود دارد یا نه؟ و اگر هست تا چه درجه ای و در چه مواردی هست؟

جرقه نوشتن در مورد این مقوله را یک تحقیق پر سر و صدا از سوی دانشگاه بریتیش کلمبیا در فکر من ایجاد کرد. اصل این مقاله را میتوانید در لینک زیر بخوانید:

http://www.publicaffairs.ubc.ca/media/releases/2009/mr-09-056.html

عنوان این تحقیق این است که "کارفرمایان به ضرر متقاضیان کار با اسامی غیر انگلیسی تبعیض قایل میشوند". این مطلب حدود یک سال و نیم پیش، یعنی در ماه می ۲۰۰۹ انتشار یافت و بطور خلاصه میگوید که افرادی که دارای اسامی انگلیسی هستند شانس بیشتری نسبت به اسامی چینی، پاکستانی یا هندی در دریافت مصاحبه استخدامی و یافتن کار دارند.

برای انجام این تحقیق، هزاران رزومه با اسامی مختلف به کارفرمایان کانادایی ارسال شد. نتیجه آن بود که یک نام انگلیسی مانند Jill Wilson یا John Martin به میزان ۴۰ درصد بیشتر برای مصاحبه دعوت شدند تا یک نام غیر انگلیسی مانند  Sana Khan  یا  Lei Li

این تحقیق این موضوع را پیش میکشد که کانادایی ها و مهاحرین با اسامی غیر انگلیسی با تبعیض از سوی کارفرمایان روبرو هستند. نتیحه این امر آن است که مهاجرین تحصیلکرده دانشگاهی با تجربه های زیاد که به واسطه سیستم امتیازدهی مهاجرت به کانادا انتخاب شده اند، به سختی میتوانند به بازار کار کانادا راه پیدا کنند.

این تحقیقات نتیجه گیری میکند یک نام متفاوت و متمایز غیر انگلیسی بطور چشمگیری یک نکته منفی در بازار کاریابی به شمار می آید، حتی اگر آن فرد از نسل دوم و سوم مهاحرین باشد.

در راه انجام این مطالعه، شش هزار رزومه کاری با نامهای انگلیسی و عیر انگلیسی درست شد و به ۲۰۰۰ آگهی استخدام اینترنتی در ۲۰ زمینه مختلف شغلی در شهر تورنتو (که از مهاجرپذیرترین شهر های کانادا است) ارسال شد. هر رزومه با یک مدرک دانشگاهی لیسانس و ۴ تا ۶ سال سابقه کاری معرفی شد.

البته اگر کارفرمایان فقط به خاطر اسم افراد آنها را کنار بگذارند، بر خلاف قانون حقوق بشر رفتار کرده اند و در ضمن گروهی از بهترین ها را نیز از دست داده اند. در این زمینه که علت این رفتار کارفرمایان چیست باید تحقیق بیشتری انجام شود.

نکته مهم دیگر این بود که کارفرمایان "تجربه کار کانادایی" را به تجصیلات کانادایی ترجیح میدهند. برای رزومه های با نام و تحصیلات خارجی (غیر کانادایی) متقاضیان با فقط یک سابقه کار کانادایی، دو برابر بیشتر به مصاحبه دعوت شدند. این نکته، با خود این راه حل پیشنهادی را به همراه می آورد که باید برای نفوذ مهاجرین به بازار کار کانادا و یافتن اولین شغل اولویت هایی در سیاستگذاری ها قایل شد 

* * *

 . . . بسیار خوب، حالا چه فکر میکنید؟ این تحقیق بر یک نمونه آماری ۶۰۰۰ تایی پایه گذاری شده که شاید کافی نباشد. اما واقعیت این است که تا حدودی درست است و اگر تعداد نمونه ها بیشتر میشد، باز هم کم و بیش همین نتایح بدست می آمد.

زمانی که این گزارش منتشر شد، من از مدیر بخش نیروی انسانی شرکتی که در آن فعال بودم - و تقریبا ۹۰ درصد کانادایی و یا انگلیسی تبار بودند - نظرش را جویا شدم که آیا چنین دیدگاهی وجود خارجی دارد یا خیر. او به این نکته اشاره کرد که اگر در شرکت آنها چنین بود، من آنجا نبودم. ولی در مورد سایر شرکتها و موسسات اظهار بی اطلاعی کرد. یعنی نه این تحقیق را قبول کرد و نه رد کرد. فقط یک نکته نباید پنهان بماند که زمانیکه من به از سوی این شرکت به کار دعوت شدم، بیش از ۶ سال سابقه کار کانادایی داشتم.

به عنوان یک تجربه شخصی، زمانیکه در نخستین سال ورود به کانادا به دنبال کاری در رشته تخصصی خودم بودم، نا خودآگاه چنین احساسی به من دست داده بود که باید فکری برای اسم خودم در رزومه ها - که برای کانادایی ها بسیاز نامانوس است - بکنم. بنابراین در رزومه ها آن را تغییر داده و به یک نام انگلیسی تبدیل کردم و البته نتیجه بخش هم بود و برای چند مصاحبه دعوت شدم. راستش نمیدانم اگر این تغییر را نمیدادم چه میشد و آیا باز هم به همان تعداد مصاحبه دعوت میشدم یا نه.

اما در کنار این رفتار شاید ناخود آگاه کارفرمایان که بگذریم، در روابط اجتماعی و محیط کار من شخصا موردی از رفتار نژادپرستانه ندیده ام. طبیعی است که در یک جمع صد نفره قرار نیست همه از همدیگر خوششان بیاید. حتی در داخل ایران هم در یک محیط کاری شاید دو همکار به هزار و یک دلیل همدیگر را نپسندند یا از هم خوششان نیاید. این ربطی به نژاد پرستی ندارد.

یک مورد قابل توجه دیگر هم این است که نژاد پرستی در کانادا جرم مجسوب میشود و در صورت اثبات تبعات سنگینی برای فرد خواهد داشت. شاید به همین دلیل است که حتی آنهایی هم که در دل نژادپرست هستند و از مهاجرین خوششان نمی آید، این مساله را علنی نکنند و در رفتارشان با شما نشان ندهند. امری که دشوار است و بالاخره جایی خودش را لو خواهد داد.

به نظر من در شهرهایی مانند تورنتو که بیشتر جمعیت آن مهاجر هستند، از مردم رفتار نژادپرستانه مشاهده نمیکنید. شاید ذکر این نکته بد نباشد که طبق آمار (اگر اشتباه نکنم) سال ۲۰۰۴، تورنتو تنها شهر کانادا بود که بیش از ۵۰ درصد ساکنینش متولد خارح کانادا هستند. طبیعتا در چنین شهری نژادپرستی کانادایی به عیر کانادایی معنا و جایی ندارد، مگر آنکه مهاجرین نسبت و بین خودشان تبعیض قایل شوند. در ونکوور هم با جمعیت نسبتا بالای مهاجر (گرچه به پای تورنتو نمیرسد) این مساله کم دیده میشود در مورد شهرهای کوچکتر متاسفانه من تجربه و اطلاعی ندارم ولی شنیده ام که در مناطقی که به قول معروف سفید ها اکثریت مطلق را دارند، مهاجرین احساس خوبی ندارند و از نژادپرستی شکوه میکنند. شاید یک دلیل این امر این باشد که حل شدن در فرهنگی دیگر بسیار دشوار است و خواه نا خواه وقتی مهاجری در یک چمع احساس عمیق جدا بودن و اقلیت بودن را بکند، کم کم حس میکند که دیگران به او به دیده تحقیر و نژادپرستی نگاه میکنند. از آنجا که من در این زمینه تجربه و مطالعاتی ندارم، آن را بیش از این ادامه نمیدهم و به پژوهشگران و جامعه شناسان وا میگذارم

احتمالا این نوشته برای خوانندگان و به خصوص مهاجرینی که در راه کانادا هستند سوالات و ابهاماتی را ایجاد خواهد کرد. آنها هم که سالهاست در کانادا بوده اند بطور قطع تجربیاتی دارند که با در میان گذاشتن آن، میتوان تصویر روشن تری از موضوع نژادپرستی در کانادا را ترسیم کرد.

به هر صورت این نوشته پرونده گفتگو و بجثی را باز میکند که در مورد آن سخن بسیار میتوان گفت

موفق باشید

آمار خرید و فروش املاک در ونکوور بزرگ - اکتبر 2010

 آمار خرید و فروش املاک در ونکوور بزرگ روز دوم نوامبر از سوی انجمن مشاروین املاک این منطقه انتشار یافت. در این نوشتار ترجمه این گزارش تقدیم حضورتان میگردد. چنانچه در مورد آمار و مندرجات این گزارش نیاز به هرگونه توضیح یا اطلاعات بیشتر داشتید و یا مایل به دریافت متن کامل گزارش به همراه نمودارها و جداول تفکیکی منطقه ای بودید میتوانید با اینجانب تماس بگیرید.

 

 

فروش املاک در ونکوور بزرگ در ماه اکتبر

 بنا به گزارش انجمن مشاورین املاک ونکوور بزرگ که در تاریخ دوم نوامبر انتشار یافت، آمار فروش املاک در منطقه ونکوور بزرگ در ماه اکتبر برای چهارمین ماه متوالی بدون تغییر باقی ماند که نشانگر ثبات در بازار املاک مسکونی می باشد.

نسبت خانه های عرضه شده برای فروش به خانه های فروخته شده در این ماه همچنان بیانگر شرایط مناسب برای خریداران و نیز به فروش رفتن خانه هایی است که به درستی قیمت گذاری شده اند.

مطابق این آمار، متوسط قیمت املاک مسکونی در ونکوور بزرگ طی 12 ماه پیشین با رشد چهار و شش دهم درصدی (%4.6) به رقم $579,349 دلار رسید. این متوسط قیمت در اکتبر 2009 برابر با $553,702 دلار بود. البته بهای املاک در مقایسه با ماه جون امسال با یک کاهش دودهم درصدی (%0.2)، تقریبا ثابت و بدون تغییر باقی مانده است.

 به گفته جیک مولدوان، رییس انجمن مشاورین املاک ونکوور بزرگ، در ماههای اخیر از نظر تعداد و قیمت خانه های فروخته شده ثبات بیشتر و نوسان کمتری در بازار املاک ونکوور بزرگ مشاهده می شود. البته این نکته مهم را باید در نظر داشت که این آمار و شرایط در محله ها و مناطق گوناگون غالباً با یکدیگر متفاوت می باشند.

 تعداد املاک فروخته شده در ونکوور بزرگ در ماه اکتبر امسال به  2,337 مورد رسید که نسبت به ماه گذشته (سپتامبر) پنج و سه دهم (5.3) درصد رشد و در مقایسه با اکتبر سال گذشته (2009) سی و شش و نه دهم (36.9) درصد کاهش نشان میدهد.

نگاهی دورتر به آمار، نشان از یک افزایش 71.3 درصدی در تعداد خانه های فروش رفته نسبت به اکتبر 2008 را نشان میدهد. در آن ماه فقط 1364 واحد به فروش رفته بود. این تعداد در اکتبر 2007 به میزان 3028 واحد و برای اکتبر 2006 رقم 2722 واحد بود.

 رییس انجمن مشاورین املاک ونکوور در مورد این آمار میگوید: با نزدیک شدن به ماههای پایانی سال، تناسبی بین تعداد خریداران و خانه های عرضه شده برای فروش دیده می شود که تقریباً در بیشتر ماههای سال 2010 همین نسبت مشاهده میشد. وی می افزاید: خریداران امروز دریافته اند هنوز هم فرصت ورود به بازار خرید را دارند که با توجه به پایین بودن نرخ بهره و کاهش تدریجی املاک موجود برای فروش،  از فشار موجود برای کاهش قمیت ها کاسته شده است.

تعداد خانه های موجود در بازار در سیستم MLS® (سیستم بانک املاک کانادا) هم اکنون 14075 واحد است که نسبت به ماه پیش هشت و شش دهم (7.6) درصد کاهش و نسبت به اکتبر 2009 شانزده و چهار دهم (16.4) درصد افزایش نشان میدهد. املاک تازه عرضه شده به بازار در این ماه با بیست و پنج و هفت دهم (25.7) درصد کاهش به تعداد 3698 دستگاه رسید در حالیکه در اکتبر 2009 تعداد 4977 ملک جدید به بازار عرضه شده بود.

 فروش خانه های مستفل جدا در اکتبر امسال به 976 واحد رسید که یک کاهش سی و چهار و چهار دهم (34.4) درصدی نسبت به اکتبر سال قبل با تعداد 1487 واحد را نشان میدهد. این آمار برای اکتبر 2008 تعداد 493 دستگاه بود که اکنون با یک رشد نود و هشت (98)  درصدی نسبت به آن دوره مواجیهم. متوسط قیمت این خانه ها در این ماه با یک افزایش شش و سه دهم (6.3) درصدی به رقم  $796,883  رسید.

 آمار فروش برای آپارتمان ها در همین ماه به 984 واحد رسید که نشان از یک کاهش سی و هشت و هشت دهم (38.8) درصدی نسبت به تعداد 1607 واحد فروش رفته در اکتبر 2009 دارد. در عین حال این تعداد نسبت به اکتبر 2008 که 647 واحد بود، رشدی پنجاه و دو (52) درصدی نشان میدهد. بهای متوسط آپارتمان در این ماه با دو و چهار دهم درصد افزایش نسبت به اکتبر 2009 به $390,074 رسید.

 در ماه اکتبر تعداد 377  واحد خانه پیوسته مانند تاون هاوس به فروش رسید که کاهشی سی و هشت و دو دهم (38.2) درصدی نسبت به اکتبر 2009 (تعداد 610 واحد) را نشان میدهد. در عین حال این تعداد با افزایشی شصت و هشت و سه دهم (68.3)  درصدی نسبت به مدت مشابه در سال 2008 با تعداد 224 واحد روبرو بوده است. متوسط بهای این خانه ها با یک رشد چهار (4) درصدی نسبت به ماه اکتبر 2009 به رقم  $487,530 رسید.

گزارش آماری ساخت مسکن در ونکوور - اکتبر 2010

 

 

تازه ترین گزارش شرکت وام و مسکن کانادا (Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC که در روزهای پایانی ماه اکتبر انتشار یافت، به بررسی آماری وضعیت بازار مسکن از دیدگاه تعداد ساختمانهای جدید آغاز شده تا پایان ماه سپتامبر سال جاری و نیز نگاهی کلی به بازار خانه های دست دوم می پردازد . در این جا ترجمه بخشهایی از این گزارش تقدیم حضورتان میگردد. چنانچه نیاز به اطلاعات و جزییات بیشتری از این گزارش می باشید میتوانید از طریق ایمیل با من تماس بگیرید. 

* * * * *

 شرایط اقتصادی بدون نوسان (پایدار) که منجر به ایجاد مشاغل بیشتری شده، در کنار مهاجرت مستمر به منطقه ونکوور بزرگ دست به دست هم داده اند تا آمار پروژه های ساختمانی شروع شده در ماه سپتامبر 2010 را تا مرز 1644 واحد بالا ببرند. با احتساب ماه سپتامبر، تعداد کل ساختمانهای مسکونی که در 9 ماهه سال 2010 عملیات اجرایی آنها آغاز شده به رقم 11137 میرسد. این آمار برای مدت مشابه سال قبل (سال 2009) تعداد 5644 واحد بود و در ده سال گذشته بطور متوسط سالانه 11594 واحد بوده است. (نمودار شماره یک)

 

خانه های مستفلِ جدا همچنان بخش مهمی از بازار را در اختیار خود داشتند، اما آغاز به ساخت 1251 دستگاه ساختمان چند واحدی در این ماه، موتور محرکهً بالا رفتن آمار سپتامبر در منطقه ونکوور بزرگ بود. غالب این ساختمانهای چند واحدی آپارتمانهای کاندومینیوم بودند اما تعداد خانه های مستفل با سوییت جداگانه نیز به خصوص در شهرهای ونکوور، کوکیتلام و ریچموند رو به رشد بوده است این سوییت ها از یک سو به عنوان ابزار کمکی مهمی به مالکین در پرداخت افساطشان یاری میرسانند و از سوی دیگر تقاضای روز افزون برای مسکن استیجاری جهت اسکان جمعیت به سرعت در حال رشد در هسته مرکزی شهر را پاسخگو میباشند.

آمار نه ماهه نخست امسال نشانگر این است که در طی این مدت ساخت 3596 واحد مسکونی مستقل تکواحدی و 7541 واحد مسکونی چند واحدی آغاز شده است.

در سپتامبر 2010، تقاضا برای خانه های نوساز مستفل تکواحدی با میزان تولید این واحدها متناسب بود. این ضرباهنگ و تناسب موجب کاهش موجودی خانه های نوساز تکمیل شده یا فروش نرفته شد. از سوی دیگر، عرضه آپارتمانهای کاندومینیوم تکمیل شده در کنار واحدهایی که از قبل به فروش نرفته بودند، اقزایش یافت. یکی از علل این مساله، تکمیل و بهره برداری از چندین پروژه بزرگ آپارتمانی در شش ماه گذشته بود که نرخ عرضه آپارتمانهای کاندمینیوم به بازار را تا مرز 620 واحد در ماه افزایش داد. این آمار در دهه گذشته بطور متوسط 533 دستگاه در ماه بوده است.

در بخش خرید و فروش خانه های مسکونی دست دوم یا کهنه، سه ماهه سوم امسال، تعادل را به این بازار برگرداند. فروش خانه ها از طریق سیستم MLS (بانک اطلاعاتی املاک در کانادا) از ماه جون به بعد بطور متوسط در حدود ماهانه 2200 واحد ثابت بوده است. تعداد خانه های عرضه شده برای فروش نیز نسبت به مدت مشابه سال قبل (2009) و ماههای آغارین امسال کاهش داشته است بطوریکه تعداد خانه های فروشی از ماه می به بعد کمتر شده است. ثابت ماندن تعداد خانه های فروخته شده همزمان با کاهش خانه های عرضه شده برای فروش به بازار مسکن در هر ماه، باعث گردیده تعداد کل خانه های موجود در بازار برای فروش کاهش پیدا کند.

به عنوان یکی دیگر از دلایل شکل گیری این تناسب، میتوان به خارج کردن گروهی از خانه های عرضه شده قبلی توسط مالکین آنها از بازار به علت عدم فروش به قیمت درخواستی آنها اشاره کرد. این رویکرد منجر قرار گرفتن بازار خانه های دست دوم و کهنه در یک وضعیت متعادل و پایدار شده است. (نمودار شماره دو)  

 

خانه ارزان شده یا گران؟

خانه ارزان شده یا گران؟ . . . . . .پاسخ به سوال طرح شده، نیازمند یک مقدمه و قدری توضیح می باشد:

نوسانات بهای مسکن یا به عبارتی ساده تر بالا رفتن و پایین آمدن قیمت خانه، همواره یکی از کانون های توجه جامعه می باشد. افرادی که به این تغییرات توجه میکنند و یا آن را پی گیری مینمانید، از دامنۀ خریداران و فروشندگانی که به طور معمول در بازار مسکن حضور دارند فراتر میرود. چه بسیار افرادی که به هیچ وجه تصمیم به فروش منزل خود ندارند یا ابداً در اندیشه خرید خانه نیستند ولی به این نوسانات اهمیت میدهند و در مورد آن به گفتگو و اظهار نظر می پردازند.

بطور نمونه در چند ماه اخیر در ونکوورر صحبت هایی در مورد ارزان شدن مسکن در جریان است. در گفتگوهای روزانه آنجا که صحبت به وضعیت بازار مسکن میرسد، طرفین در مورد ارزان شدن خانه صحبت میکنند و برای تایید گفته ها یا به قولی دانسته های خود دست به دامن نمونه ها و شواهدی در اطراف خود میشوند که تعداد آنها حتی از انگشتان یک دست هم فراتر نمیروند.

معمولا فروشندگان همواره سعی در اثبات سیر صعودی بهای مسکن و خریداران سعی در ارایه شواهدی بر خلاف آن را دارند. که البته این مساله به نظر طبیعی و بدیهی به نظر میرسد.

آنچه در این میان، صرفنظر از مسایل احساسی و روانی خریداران و فروشندگان نقش دارد، اهمیت تعریف ارزان شدن و گران شدن است که در نوشته زیر سعی میشود تا حد امکان به این مقوله پرداخته شود.

 به طور معمول آنهایی که مرا می شناسند و با زمینه فعالیت من در بخش املاک و مسکن آشنا هستند، در گفتگوها و دیدارها سوالی را در همان جملات اولیه می پرسند که : اوضاع بازار مسکن چطور است؟ خانه ارزان شده یا گران؟

و البته پاسخ به این سوال بر خلاف تصور، بنا به دلایلی که در زیر اشاره خواهم کرد به هیچ وجه کوتاه و مختصر نمیتواند باشد.

برای نمونه، در سه چهار ماه اخیر بازار مسکن در ونکوور پس از پشت سر گذاشتن یک رونق نسبی کوتاه مدت در فصل بهار، به شدت راکد بوده است. ماه جولای گذشته طبق آمار منتشره از سوی انجمن مشاورین املاک ونکوور از نظر تعداد معاملات ثبت شده یکی از کم داد و ستد ترین ماهها در بین ماههای جولای در ده سال گذشته بوده.

ادامه این آمار در ماههای بعدی نیز به طور تقریبی از یک کاهش سی درصدی در تعداد معاملات انجام شده حکایت دارد. اما آنجه در یک سوی دیگر این آمار از نظر عموم دور می ماند متوسط قیمت خانه است. بسیاری کاهش تعداد معاملات انجام شده را با ارزان شدن یکسان می پندارند که چندان درست نیست، گرچه ممکن است رابطه ای بین این دو مقوله وحود داشته باشد ولی از عوامل متعدد دیگری نیز تاثیر می پذیرد.

طبق آخرین آمار اتحادیۀ مشاورین املاک ونکوور، در ماه سپتامبر امسال گرچه تعداد خانه های به فروش رسیده نسبت به مدت مشابه در سال قبل ۳۷ درصد کاهش داشته، ولی به علت کمتر شدن خانه های عرضه شده برای فروش و نیز پایین ماندن نرخ بهره برای وام مسکن، متوسط قیمت خانه در ونکوور بزرگ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵/۵ درصد اقزایش داشته که برخلاف تصورات عامه مبنی بر ارزان شدن قیمت خانه است.

اگر به این آمار از یک منظر دیگر نگاه بکنیم، شاید بتوان دلیلی برای درست بودن استدلال ارزان شدن بهای مسکن به دست آورد. در ماه آوریل ۲۰۱۰ متوسط بهای خانه در سطح ونکوور به بالاترین حد خود در تاریخ رسید. علت این امر در درجه اول تغییرات عمده در نحوه محاسبه تعیین صلاحیت متقاضیان وام مسکن بود که شرایط تصویب وام را به ضرر خریداران، محافظه کارانه میکرد. این عامل باعث هجوم خریداران به بازار مسکن شد که به طبع آن، بهای مسکن ناگهان افزایش یافت. خریداران سعی داشتند به هر نحوی شده تا قبل از ضرب الاجل تعیین شده تاییدیه وام بگیرند و خانه ای بخرند. دلیل دیگر وضع یک قانون جدید مالیاتی بود که با ادغام دو مالیات استانی و فدرال و یک کاسه کردن آنها، مالیات گروهی از کالاها از جمله خانه نوساز و دست اول که در گذشته ۵ درصد بود، به یکباره و با یک افزایش ناگهانی به ۱۲ درصد برسد. این افزایش مالیات بسیاری را روانه بازار خرید کرد تا پیش از اجرای این قانون نسبت به خرید مسکن اقدام کنند.

این دو عامل عمده، محرک اکثریت افرادی بود که قصد خرید خانه در نیمه دوم سال را داشتند و با دیدن شرایط، خرید خود را تسریع کردند و بالطبع باعث داغ شدن بازار در نیمه نخست سال و رکود و سردی آن در ماههای بعدی و نیمه دوم سال شدند.

آمار منتشره در پایان ماه سپتامبر امسال بیانگر این است که در این ماه متوسط بهای خانه در ونکوور نسبت به ماه آوریل همین سال ۷/۲ درصد کاهش پیدا کرده. این کاهش یکی از مواردی است که بعضا به آن به عنوان دلیلی برای ارزان شدن خانه استناد میکنند. اما نکته ای که از نظر پنهان مانده، افزایش قیمت ها در ماه سپتامبر نسبت به ماه قبل از آن یعنی آگوست است. گرچه این افزایش بسیار جزیی و تنها ۱/۰ درصد است، ولی نشانگر این است که روند نزولی قیمت ها متوقف شده و اگر هم رو به افزایش نباشد، ثابت خواهد ماند.

دیگر استدلال گروهی که باور به کاهش بهای خانه نه فقط در ونکوور، بلکه در سراسر کانادا و به خصوص شهرهای بزرگ مانند تورنتو دارند این است که هم اکنون متوسط بهای مسکن در سراسر کانادا بسیار بالاتر از متوسط و شاخص های جهانی است. بنا به تحلیل های این عده بهای فعلی مسکن با درآمد ها نیز سازگار نیست و این عدم همخوانی عاملی خواهد شد که قیمت ها در ماههای آینده تا مرز ۲۰ درصد سقوط کند و یا به قولی واقعی شود. به باور این عده حباب مسکن در کانادا بزودی خواهد ترکید و شاهد کاهشی چشمگیر در این زمینه خواهیم بود. البته در رد این نظریه نیز بانکهای بزرگ کانادا مانند رویال بانک با انتشار گزارشات و تحلیل هایی با مقایسه سطح در آمد ها و متوسط بهای مسکن در حال حاضر و چندین سال گذشته، بر این باورند که این دو شاخص هنوز هم با هم تناسب دارند و دلیلی بر ارزان شدن ناگهانی مسکن در دست نیست. 

در کنار این گروه که با آمار و استدلال کاهش بهای مسکن را پیش بینی میکنند، افرادی هستند که در گفتگوهای روزمره اعتقاد دارند بهای مسکن همین حالا هم ۱۰ درصد ارزان شده است. البته استدلال این گروه بیشتر بر مبنای شنیده های دوستان و با درنظر گرفتن فقط بخش بسیار کوچکی از داده های آماری است. این عده در اثبات نظریه خود مبنی بر کاهش قیمت ها، به آپارتمانهای نوسازی اشاره میکنند که خریداران در سالهای ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ پیش خرید کرده اند و هم اینک مشابه همان واحد ها در همان مجتمع با بهایی بسیار کمتر توسط سازنده برای فروش عرضه شده اند. البته این اتفاق در بازار آپارتمان ونکوور رخ داده و آپارتمانی را که فردی ۲ سال پیش به بهای مثلا ۵۰۰ هزار دلار خریداری کرده، امروز تا ۲۰ درصد کمتر توسط همان سازنده عرضه میشود. این رخداد به واسطه ساخت بیش از حد نیاز و اشباع شدن بازار آپارتمان در ونکوور است. من حدود یک سال و نیم قبل در گزارشی خواندم که بازار آپارتمان ونکوور بزرگ به حد فوق اشباع رسیده و سازندگان شاید تا ۵ سال دیگر هم نسبت به ساخت پروژه های جدید اقدام نکنند تا واحدهای عرضه شده جذب بازار مصرف شود. در پایان این بخش، ذکر این نکته لازم است که گرچه در مورد آپارتمان در برخی مناطق با چنین کاهشی روبرو هستیم، ولی باز هم شاخص ها و داده های آماری بیانگر این است که قیمت ها هم اکنون از مرز قبل از رکود جهانی در سال ۲۰۰۸ هم بالاتر هستند و این بیانگر این است که بهای خانه هایی که زمین دارند بالاتر رفته. این امر نه فقط در ونکوور، که در تورنتو هم طبیعی است و همواره افزایش بهای خانه های مستقل بسیار بیشتر از آپارتمان بوده. در حقیفت زمین است که گرانتر میشود نه خود ساختمان.

و حالا بد نیست استدلال گزوهی را که معتقد به عدم کاهش قیمت مسکن هستند را نیز بیان کنم. به نظر این عده، شهر ونکوور به تدریج به مکانی جذاب برای مهاجران از سرتاسر دنیا تبدیل شده است. سالانه ۴۰۰۰۰ مهاجر جدید به این شهر وارد میشوند که حدود ۴۰ درصد آنها از طریق سرمایه گذاری به کانادا آمده اند. این گروه با خود نیاز دایمی و هر ساله به مسکن را همراه می آورند. علاوه بر آن، سرمایه گذاران با تزریق و انتقال حجم انبوه سرمایه، بازار مسکن در ونکوور را سرپا نگه میدارند.

علاوه بر ورود مهاجرین تازه، رشد طبیعی جمعیت شهر نیز نیاز به مسکن را تشدید میکند. در کنار این عوامل، از سرتاسر خاک بریتیش کلمبیا، حدود ۴ درصد آن قابل سکونت و شهر سازی است. این عامل کمبود زمین و محدودیت جا در کنار قوانین سختگیرانه زیست محیطی از دیدگاه گروه اخیر، از سقوط ناگهانی بهای مسکن جلوگیری میکنند.

البته همگان می پذیرند که رشد ناگهانی بهای مسکن در ونکوور که بین سالهای ۲۰۰۳ تا ۲۰۰۸ رخ داد و باعث دو یا چند برابر شدن بهای مسکن در برخی مناطق شد، متوقف شده و طی ۵ سال آینده بازار شاهد افزایشی ملایم و همگام با نرخ تورم در بخش مسکن خواهد بود. برخی پیش بینی ها این رشد را سالانه ۲ تا ۳ درصد و طی ۵ سال آینده حدود ۱۵ درصد میدانند. صد البته این ثبات و قرار در بازار هم برای مصرف کنندگان و هم برای فروشندگان و سازندگان مسکن لازم و ضروری است تا بتوانند محاسبات سود و زیان خود را با دقت بیشتری انجام دهند.

خلاصه کلام این است که در مورد ارزان شدن بهای خانه در ونکوور، آنگونه که برخی می پندارند، چنین رویدادی هنوز اتفاق نیفتاده و اثبات آن، آمار ماهانه و شاخص های بهای مسکن است که جنین چیزی را نشان نمیدهند. در مورد اینکه خانه بزودی ارزان خواهد شد نیز دلایل محکمی در دست نیست. گرچه همین باور عمومی و انتظار بازار برای کاهش قیمت ممکن است در برخی موارد و مناطق موثر باشد، ولی در تصویر بزرگتر، با توجه به کم شدن تمایل فروشندگان به عرضه خانه خود برای فروش و نیز پایین ماندن نرخ بهره بانکی، قمیت ها را کم و بیش در حد ثابتی نگه خواهد داشت.

اشاره ای گذرا به گزارشی از شرکت وام و مسکن کانادا CMHC نیز ضروری به نظر میرسد که رشد بهای مسکن در سال ۲۰۱۱ را معادل ۳ درصد پیش بینی میکند.

من سعی کردم در این مطلب بطور فشرده و خلاصه وضعیت فعلی بازار مسکن و چشم انداز آن را ترسیم کنم. چنانچه با خواندن این نوشته سوالاتی برای شما مطرح شده است، با کمال میل آماده پاسخگویی به آنها می باشم.

حال مجدداً به همان سوال ابتدای این مطلب بر میگردم:

خانه ارزان شده یا گران؟  . . .

پاسخ این است نسبت به چه زمانی؟ و در کدام مناطق؟ متوسط قیمت نسبت به یک سال قبل بالاتر رفته. نسبت به ۴ ماه پیش کاهش پیدا کرده ولی نسبت به ماه قبل افزایش داشته. به نظر میرسد بازار به یک تعادل نسبی رسیده و تغییر ناگهانی و چشمگیری نه در جهت افزایش و نه در جهت کاهش، انتظار نمیرود.

آمار ماه اکتبر که تا یک هفته دیگر عرضه خواهد شد روشنگر مسایل مهمی از جمله چشم انداز بازار مسکن خواهد بود زیرا بطور سنتی در این ماه سازندگان وارد بازار خرید برای پروژه های سال آینده خود میشوند. ضمن آنکه با خاتمه تابستان، رکود فصلی نیز به پایان میرسد و خریداران بیشتری وارد بازار میشوند.

من در مطالب بعدی ضمن ارایه آمار ماه اکتبر، شما را در جریان تغیررات و سمت و سوی نمودار بازار مسکن خواهم گذاشت.

موفق باشید